L'investissement en immobilier locatif attire de nombreux investisseurs individuels désireux de s'assurer des revenus complémentaires pour préparer leur retraite, financer les études des enfants ou encore pour prendre en charge une personne dépendante dans son entourage. Parmi toutes les possibilités d'investissements immobiliers, on retrouve l'investissement en EHPAD, qui s'avère bien plus avantageux que celui de l'immobilier classique.

Qu’est-ce que l’investissement EHPAD ? Il s'agit de l'achat d'une chambre ou de plusieurs chambres en EHPAD, destinées à être louées aux gestionnaires de ces établissements pour ainsi en tirer des revenus complémentaires. Il est possible d'investir en EHPAD sous le statut de LMP ou de LMNP, chacun ouvrant droit à un régime fiscal particulier (réel ou micro-BIC), ainsi qu'à des dispositifs d'optimisation de la fiscalité pour maximiser ses revenus. Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la fiscalité pour un investissement EHPAD.

Quelle fiscalité pour un investissement EHPAD ?-1

Quelle fiscalité selon la LMP ou la LMNP ?

L'investisseur individuel peut investir en EHPAD en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou que loueur en meublé professionnel (LMP). Les obligations et avantages fiscaux qui en découlent diffèrent en quelques points.

Régime fiscal de la LMNP pour un investissement EHPAD

Le statut de LMNP pour investir en EHPAD est accessible aux investisseurs individuels dont les revenus ne dépassent pas 23 000 € ou l'équivalent de la totalité des revenus professionnels du foyer.

Pour définir la fiscalité de la LMNP en investissement EHPAD, l'investisseur doit d'abord accomplir les formalités administratives nécessaires. Il doit :

  • se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel par le biais du formulaire P0i, dans un délai de 15 jours à la suite de la location de la chambre à un gestionnaire d'EHPAD ;
  • indiquer le régime d'imposition choisi dans ce formulaire ;
  • transmettre ce formulaire au Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir son numéro de SIRET.

Le statut de LMNP permet à l'investisseur de choisir entre le régime réel normal ou le régime micro-BIC.

Régime fiscal de la LMP pour un investissement EHPAD

En cas de recettes liées à location de chambres en EHPAD supérieures à 23 000 € ou aux revenus professionnels du foyer fiscal, l'investisseur se voit automatiquement attribuer le statut de LMNP. La location de chambres en EHPAD constitue son activité principale.

Il doit s'acquitter des mêmes formalités administratives que l'investisseur en LMNP pour déclarer son activité et définir son régime fiscal. La fiscalité de la LMP en investissement EHPAD est elle aussi liée à plusieurs régimes différents, plus ou moins au choix de l'investisseur. Ses revenus doivent être déclarés sous le régime du réel ou sous le régime micro-BIC selon ses revenus.

Régime réel ou micro-BIC : quelles différences ?

Quel que soit le statut de l'investisseur en EHPAD (LMP ou LMNP), les revenus sont déclarés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Toutefois, le choix entre le régime réel ou micro-BIC pour l’investissement EHPAD dépend du montant des revenus liés aux loyers versés par les gestionnaires d'EHPAD.

Régime micro-BIC pour l'investissement en EHPAD

Le régime micro-BIC est ouvert aux investisseurs individuels qui réalisent moins de 72 600 € de recettes annuelles (77 700 € pour les revenus 2023).

Le principal avantage de ce régime est qu'il offre la possibilité à l'investisseur de n'être imposé que sur la moitié des revenus qu'il déclare. S'il permet un abattement forfaitaire de 50 % avant impôt, le régime micro-BIC n'est toutefois pas ouvert :

  • aux amortissements des biens et mobiliers ;
  • à la déduction des charges réelles ;
  • aux déficits BIC.

Le régime micro-BIC reste intéressant pour les investisseurs qui n'ont pas beaucoup de charges à assumer et qui souhaitent simplifier leurs formalités déclaratives.

Régime réel pour l'investissement en EHPAD

Si les recettes de la location de chambres en EHPAD dépassent le seuil prévu (77 700 € en 2023 ou 72 600 € avant), les revenus sont alors soumis au régime fiscal réel. Il peut s'agir du régime simplifié pour des revenus compris entre 77 700 € et 789 000 € ou bien du régime normal pour les revenus supérieurs à 789 000 €.

Le régime réel dans le cadre d'un investissement EHPAD offre plusieurs avantages aux investisseurs. D'une part, il leur est possible de déduire différentes charges des loyers encaissés :

  • charges d'intérêts sur emprunt ;
  • frais de gestion, de garantie, d'assurances, d'entretien et de réparations ;
  • frais de dossier liés à une première demande de crédit ;
  • taxes foncières ;
  • frais de notaire et d'expert-comptable ;
  • impôts locaux ;
  • charges de petit équipement.

D'autre part, avec le régime du réel, sous le statut de LMP, il est possible de déduire les déficits BIC de ses revenus globaux. Sous le statut de LMNP, cette déduction des déficits n'est possible que sur les revenus de l'année et sur les 10 suivantes.

En revanche, le régime réel d'imposition est plus complexe que le régime micro-BIC. Il impose de tenir une comptabilité qui doit être conforme au code du commerce et au plan comptable, et doit faire l'objet de différentes déclarations annuelles.

En tout cas, même si l'investisseur en EHPAD est éligible au régime micro-BIC, il peut choisir de déclarer ses revenus sous le régime réel d'imposition. Cela lui permet ainsi de déduire ses charges en cas de montant important, ainsi que d'amortir son bien. Pour bénéficier du régime réel, il est nécessaire d'en faire la demande à l'administration fiscale avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année en cours.

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Investissement EHPAD et non-fiscalisation : ce qu'il faut savoir

Avant toute chose, il faut savoir faire la différence entre la défiscalisation et la non-fiscalisation. La défiscalisation fait référence à des options et solutions permettant de payer moins d'impôts (comme la loi Pinel +), tandis que la non-fiscalisation fait référence à l'absence de fiscalisation des revenus.

Dans le cadre d'un investissement EHPAD (logements meublés), la loi Pinel + ne peut s'appliquer. En effet, elle concerne uniquement les investissements dans des logements nus.

Toutefois, la non-fiscalisation des revenus liés à la location de chambres en EHPAD est tout à fait envisageable, permettant alors d'optimiser la rentabilité de l'investissement. La non-fiscalisation d’un investissement EHPAD repose sur les dotations sur amortissement. Il s'agit de charges virtuelles qui n'impactent pas la trésorerie de l'investisseur individuel, mais qui font baisser le résultat comptable et donc le bénéfice imposable. Dans le cas d'un achat d'une chambre en EHPAD au comptant, les revenus sont non-fiscalisés pendant 10 ans. Pour un achat à crédit, cette durée de non-fiscalisation s'élève à 20 ans.

Outre ce processus de non-fiscalisation grâce aux dotations sur amortissement, il faut considérer l'exonération d'impôts sur les plus-values réalisées lors de la vente des chambres en EHPAD. Sous le statut de LMNP, une exonération partielle est possible au bout de 22 ans de détention du bien, ou au bout de 30 ans pour bénéficier également de l'exonération de prélèvements sociaux. Sous le statut de LMP, cette exonération est totale si les chambres ont été achetées au moins 5 ans auparavant et que leur valeur de cession ne dépasse pas 90 000 €.

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