La fiscalité du LMNP en 2024, et pour 2025 ?
Des millions de français investissent aujourd’hui pour préparer demain.
Comme eux, vous vous questionner sur les nouveautés apportés par le Projet de Loi Finances de 2025 ?
Thierry Ohayon, fondateur et directeur d’eXent, vous aide à y voir plus clair et identifier les opportunités…
Qu’est ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel) s’adresse à tous les investisseurs dont les revenus locatifs liés à l’investissement ne dépassent pas 23 000 € annuels, et ne représentent pas plus de 50% des recettes du foyer fiscal.
Il est l’option privilégié de la plupart des investisseurs immobiliers courte ou longue durée et permet un certain nombre d’avantages fiscaux permettant l’optimisation des revenus locatifs de l’investisseur.
Le statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel est le statut fiscal le plus efficace pour générer des revenus NON fiscalisés grâce à de l’immobilier, afin de construire des revenus actuels ou futurs.
Ce statut permet d’investir en nom propre, en société, voire en SARL de famille.
Aujourd’hui, ce statut est en pleine mutation. Dans le cadre du Projet de Loi de Finance 2025, le statut pourrait se voir modifier dans le but d’impacter les locations courtes durées touristiques dans les appartements meublés.
Cependant, ces changements de statut ne concernent pas les résidences séniors, les résidences étudiantes et les résidences de tourisme.
Les avantages du statut LMNP pour son investissement locatif.
Le statut LMNP permet notamment :
de déduire les charges, frais de gestion, intérêts d’emprunts de son résultat fiscal ;
d’amortir comptablement son investissement chaque année (murs + mobiliers), réduisant la part du revenu imposable ;
de reporter son déficit fiscal jusqu’à 10 ans ;
de récupérer toutes les TVA ;
de payer une taxe foncière réduite ;
Choisir le statut LMNP pour investir en immobilier et recevoir des rentes non fiscalisées.
Le statut LMNP convient parfaitement à l’investissement locatif à thème, c’est à dire à destinations des seniors, des étudiants, et du tourisme.
Chez eXent, depuis plus de 30 ans, nous constatons une bonne rentabilité à l’achat d’une chambre d’EHPAD, notamment grâce à notre sélection de résidences au taux d’occupation élevé.
La somme des avantages fiscaux cités, ainsi que le marché de niche de l’investissement en EHPAD vous assure de remplir des conditions de rentabilité élevée, tout en participant à la transition démographique dans le cadre d’un investissement socialement responsable.
Quels impacts du Projet de Loi de Finance 2025 sur la fiscalité du LMNP ?
Le PLF 2025 prévoit une réforme du statut LMNP afin d’équilibrer le marché locatif et de freiner la spéculation immobilière actuelle. Cependant, même en cas de vote selon les termes actuels, la réforme du statut LMNP n’aura que peu d’incidence sur les investisseurs en EHPAD.
Reforme du régime micro-BIC
En effet, une grande partie des reforme concerne le régime d’imposition micro-BIC et la baisse de ses abattements forfaitaires. Cela ne concerne pas le régime réel recommandé par eXent dans le cas d’un investissement en EHPAD.
Réintégration des amortissements
L’agitation se cristallise aujourd’hui sur la réintégration des amortissements dans le calcul de l’impôt sur la plus-value. Concrètement, les amortissements passés lors des années de détentions seront réintégrés dans le calcul de la plus value. Cette réintégration viendrait sanctionner lourdement les investisseurs qui comptaient sur une plus value importante à la revente de leur bien.
Cependant, même si le texte venait à être adopté en l’état, il n’aurait qu’un faible impact pour de nombreux investisseurs notamment en raison du régime d’imposition de la plus-value des particuliers, qui inclut un système d’abattements légaux qui diminuent le montant de la plus-value imposable au fil des années.
En effet, passé 22 ans de détention, les loueurs sont totalement exonérés d’impôt sur la plus-value, et passé 30 ans pour les prélèvements sociaux. Ainsi, l’effet resterait mesuré en cas de revente dans les premières années (la charge amortissable restant faible), ou en cas de détention longue, grâce aux abattements légaux.
Le conseil d’eXent
La réforme du statut LMNP dans le cadre du PLF 2025 nécessite une réflexion pour tous les investisseurs qui souhaitent se lancer, ou bien continuer dans l’investissement locatif.
En plus des avantages alléchants que sont les loyers garantis et la gestion déléguée, l’investissement en EHPAD constitue aujourd’hui plus qu’hier une opportunité de pouvoir continuer à jouir des avantages du LMNP en réduisant considérablement l’impact de sa réforme.
Celui-ci reste également éligible au statut LMP.
L’impact de cette réforme se doit d’être étudié au cas par cas, en fonction de vos objectifs, de votre stratégie d’investissement, et de votre situation fiscale. Notre équipe continue sa veille juridique sur ces sujets et se tient à votre disposition pour vous éclairer et vous accompagner dans vos choix. Ne tardez plus à prendre contact !
A propos d'eXent
Exent est un cabinet de conseil en investissement fondée en 1991 et spécialisé dans l'investissement en EHPAD. Notre objectif est de construire des solutions personnalisées et performantes pour chacun de nos clients afin que ce soit pour leur permettre de créer un patrimoine, préparer leur retraite ou générer des revenus passifs.
Pourquoi investir dans un EHPAD ?
Pour générez des revenus complémentaires dès aujourd'hui.
Vous générez un revenu stable et garanti ;
Votre investissement est à faible risque ;
Ni bon ni mauvais moment le jour où vous souhaitez vous en séparer.
Vous confiez la gestion de votre investissement aux exploitants.
Investir en EHPAD : Votre rentabilité optimisée par des avantages fiscaux.
Le statut LMNP ou LMP avec bail commercial ;
Récupération de la TVA ;
Amortissement des charges ;
Transmission facilitée ;
“Choisir eXent pour son investissement en EHPAD, c'est faire le choix de plus de 30 ans d’expertise, d'un cabinet proche de ses clients, et surtout d'un choix minutieux et éprouvée des produits d'investissements proposés.”
Vos questions les plus fréquentes sur l’investissement en EHPAD
N’ayez pas peur de nous contacter pour toute autre question, ou la même (on vous donnera plus de détails…)
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L’investissement en EHPAD s'adresse à des tout ceux qui souhaitent générer un revenu complémentaire immédiats. Il peut s'agir d'un trentenaire ou d'un senior qui désire bénéficier immédiatement d'un complément de revenu régulier, sans se préoccuper de la gestion locative de son investissement.
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Acheter une chambre en EHPAD est un processus d'investissement en immobilier géré. En tant qu'investisseur, vous sélectionnez une résidence EHPAD où des chambres sont disponibles à la vente. Après avoir choisi une ou plusieurs chambres, vous concluez l'achat avec l'exploitant. Ensuite, vous signez un bail commercial avec cet exploitant, qui se chargera de la gestion locative : il s'occupera de la location des chambres, de la maintenance et de toutes les obligations liées à l'exploitation de la résidence. En échange, vous percevez des loyers réguliers sans avoir à gérer les aspects opérationnels du bien
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Le prix d'une chambre d'EHPAD varie selon les lots et la résidence choisies. Ils oscillent généralement entre 50 000 € et 500 000 €. Vous pouvez choisir d'investir cash pour bénéficier de vos loyers directement, ou bien à à crédit pour bénéficier d'un effet de levier. Plus le lot est cher, plus les rendements et les loyers seront importants. Pour découvrir combien votre investissement peut vous rapporter, vous pouvez utiliser notre simulateur gratuitement.
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Un gestionnaire d'EHPAD est une entreprise privée, et comme toute entreprise, elle peut faire faillite. Le risque est donc si l'exploitant cesse ses activités et ne vous verse plus de loyers. Dans ce cas, il faudra attendre qu'un autre groupe reprenne la gestion de la résidence pour assurer la continuité de l'exploitation.
Chez eXent, nous sélectionnons depuis plus de 30 ans des chambres dans des résidences qui ont fait leur preuves, aux bonnes localisations, auprès de gestionnaires sérieux et solides, et surtout avec un taux de remplissage élevée (98% en moyenne).