La question du statut juridique pour l’investissement EHPAD est régulièrement soulevée par les personnes (physiques ou morales) intéressées par les avantages offerts par les différents programmes proposés. L’investissement en résidence EHPAD (à ne pas confondre avec les résidences de services pour séniors) consiste à investir dans une chambre meublée, équipée et gérée dans le but d’une activité de prise en charge de personnes âgées dépendantes.

Nous verrons succinctement ce qu’est un EHPAD ainsi que ce qui caractérise une telle appellation. Puis nous définirons ce que peut être un investissement en résidence EHPAD et ce qu’il implique. Enfin, nous pourrons détailler le statut de la location meublée professionnelle (LMP), et de ce qui la distingue sur quelques points du statut de la location en meublé non professionnelle (LMNP).

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La résidence EHPAD et la possibilité d’investissement

Une résidence EHPAD peut être exploitée par un gestionnaire privé qui en assure l’activité. La loi définit un cadre précis pour la création d’un EHPAD et tout investisseur s’inscrit dans une démarche contractuelle avec le gestionnaire par le biais d’un bail commercial.

Définition d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)

Comme expliqué précédemment, la résidence EHPAD peut être un établissement appartenant à des propriétaires pluriels et mis en gestion à un exploitant. Cet exploitant (également appelé gestionnaire) utilise des ressources humaines (médecins, infirmiers, techniques, comme une chaufferie, salle de repas) et financières (entretien des bâtiments, comptabilité de l’activité, paiement des loyers), dans le but de prendre en charge des personnes âgées dépendantes au sein de l’établissement.

Concrètement, chaque résident occupe une chambre et tous les services liés à sa dépendance sont assurés par l’exploitant qui, en outre, assume l’entretien courant de l’établissement et verse les loyers aux propriétaires. Un bail commercial est donc rédigé entre les propriétaires et l’exploitant.

En quoi consiste un investissement dans un EHPAD

Parmi les différentes possibilités du marché immobilier (qui permettent à tout investisseur potentiel d’imaginer des solutions en lien avec ses ambitions), celle de l’investissement en résidence EHPAD répond à des objectifs précis, mais pluriels :

  • création de revenus ou complément de revenus ;
  • valorisation d’un patrimoine diversifié ou d’une épargne ;
  • non-fiscalisation des revenus générés ;
  • création de revenus pour un tiers vulnérable (personne à mobilité réduite) ou pour le conjoint ;
  • financement des études des enfants ;
  • paiement des frais de la dépendance d'un membre de la famille ;
  • complément de revenu pour une personne divorcée sans emploi ;
  • complément de revenu pour une personne héritière ;
  • complément de revenu plus rentable que de l'immobilier classique ;

Un tel investissement consiste à devenir propriétaire d'une chambre (ou plusieurs) au sein de l’EHPAD, puis de la mettre en location meublée auprès de l’exploitant afin qu’il y effectue son activité de prise en charge des personnes âgées. Cela se traduit donc par la rédaction d’un bail commercial qui donne lieu au versement de loyers et donc à des revenus BIC (considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux). Ces mêmes revenus donnent lieu à des déclarations auprès des impôts, réalisées par un cabinet comptable.

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Le statut LMP pour un investissement en EHPAD

À l’inverse du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), le statut LMP (loueur en meublé professionnel) indique que l’investisseur sera considéré comme professionnel vis-à-vis de l’activité de location du bien meublé. Or, en EHPAD, une chambre est meublée et rentre donc dans la catégorie de la location meublée.

Les critères de la location meublée professionnelle (LMP)

Afin de pouvoir être considéré comme loueur d’un bien meublé professionnel, il faut répondre à deux critères qui distinguent les LMP des LMNP (comme indiqué dans l’article 151 du Code général des impôts).

  1. Le montant généré par les activités de location de meublés doit être supérieur à 50 % du revenu annuel du foyer fiscal considéré (considérant les autres revenus BIC, salaires.).
  2. Le montant annuel généré par la location meublée doit être supérieur à 23 000 €.

Si l’un de ces deux critères n’est pas rempli, alors le loueur sera considéré comme non professionnel et dépendra du statut LMNP par défaut.

Les avantages liés à la fiscalité d’un investissement EHPAD en LMP

Comme décrit précédemment, un loueur d’un bien meublé professionnel (LMP) aura un ensemble de patrimoines en location plus importants qu’un non professionnel (LMNP), puisque ses revenus en dépendent majoritairement. L’effet de levier de la non-fiscalisation (aucune création de base imposable) en sera d’autant plus important.

L'investisseur en EHPAD sous le statut LMP percevant des revenus des loyers bénéficie donc de plusieurs avantages. En effet :

  • des dotations aux amortissements peuvent être imputées sur les résultats annuels (pendant 10 ans, en cas d’acquisition sur fonds propres, et sur 20 ans, pour une acquisition via levier bancaire), ce qui permet de diminuer artificiellement le résultat et donc diminuer la base d’impôt pour ainsi rendre l’impôt nul (les déficits peuvent même être reportés sur les exercices suivants) ;
  • les charges liées à l’exploitation de la location (mobilier, comptabilité, etc.) peuvent également être déduites sans limites et ainsi renforcer le déficit BIC grâce au régime réel possible en LMP ;
  • les plus-values sur cession seront exonérées si le propriétaire détient le bien depuis au moins cinq ans et si les recettes du bien cédé sont inférieures à 90 000 € ;
  • les revenus liés à la location en résidence de service type EHPAD sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
  • les revenus générés par la location meublée en EHPAD peuvent bénéficier à une personne titulaire d’une AAH (allocation adulte handicapé).

Il est à rappeler que fiscalement, les revenus d’une LMP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus locatifs. Ils sont donc soumis à ce régime fiscal.

Les bonnes raisons d’investir en EHPAD sous statut LMP

Comme nous avons pu l’expliquer précédemment, le statut LMP (loueur en meublé professionnel) peut correspondre à tout investisseur individuel désireux d’investir en EHPAD tant qu’il répond aux critères définis par la loi et notamment par l’article 151 du code général des impôts.

Il est important de bien déterminer les objectifs ainsi que le projet à long terme d’un tel investissement (pour rappel, un bail commercial avec un gestionnaire court pour neuf ans renouvelables). Majoritairement, les investisseurs individuels en EHPAD cherchent les bénéfices liés à la non-fiscalisation de leurs revenus BIC. Plus précisément, les investisseurs sous statut LMP vont ainsi investir des sommes plus importantes sur un ensemble de biens plus nombreux et donc obtenir un effet de levier sur la fiscalité de leurs revenus LMP, et ce sans influence de leur tranche marginale d'impôts.

Il est nécessaire de se renseigner auprès de professionnels avant d’envisager un tel investissement, car il requiert une réflexion. Les bonnes réponses aux bonnes questions permettront de définir l’opportunité d’un investissement en EHPAD, d’autant plus avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui n’est pas toujours accessible à tout un chacun.

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