Le bail commercial lie le propriétaire au gestionnaire de l’EHPAD pour une durée de 9 à 12 ans. Ce contrat est très important, car il définit à la fois la rentabilité de l’investissement, mais aussi les éventuelles revalorisations des loyers dans le temps. Le bail commercial est ainsi gage de protection pour les propriétaires.

Suite à l’achat, la gestion de la chambre en EHPAD et son entretien sont délégués à la société de gestion. Ainsi, le propriétaire reçoit ses loyers sur son compte en banque, ainsi qu’une facture de la part du gestionnaire. En ce qui concerne la comptabilité, un cabinet comptable spécialisé en immobilier de loueur meublé se charge d’effectuer toutes les déclarations nécessaires. Elle récupère notamment la TVA pour la payer. Le cabinet se charge également de transmettre au propriétaire toutes les informations à reporter sur sa déclaration d’impôts.

Pourquoi investir en EHPAD est-il avantageux pour préparer sa retraite ?

Qu’il y ait une baisse des retraites ou non, prévoir des revenus complémentaires est un atout pour miser sereinement sur l’avenir. Il est faux de croire que l’on dépense moins lorsque l’on est à la retraite : les dépenses évoluent, mais ne sont pas réduites (soins de santé, loisirs, aides aux proches, etc.).

Pour parvenir à bien préparer sa retraite et posséder un patrimoine confortable au moment venu, l’investissement en EHPAD est très avantageux.

L’assurance de recevoir des loyers réguliers

Le bail commercial liant le propriétaire et le gestionnaire induit un engagement obligatoire : le versement du loyer chaque trimestre, et ce, même si la chambre en EHPAD n’est pas louée. Les loyers sont donc garantis et réguliers.

Cet avantage est considérable surtout si un investisseur hésite entre le placement de son épargne dans un bien locatif classique ou dans une chambre en EHPAD. Dans le cadre d’une location classique, le propriétaire prend le risque de subir une baisse de rente si son bien n’est pas loué. Un problème qui ne survient pas dans le cadre de l’investissement en EHPAD.

Un taux de rentabilité de 4,5 à 5,5 % net par an

Investir en EHPAD revient à confier la gestion de son investissement à un gestionnaire maîtrisant parfaitement son activité. Ainsi, l’activité est maîtrisée pour un remplissage optimisé, ce qui garantit au final des rendements élevés durant toute la durée du bail pour le propriétaire.

Le taux de rentabilité d’un investissement en EHPAD est en moyenne compris entre 4,5 et 5,5 % net, ce qui est nettement supérieur à d’autres produits de placement. Le bail commercial définit de façon précise la répartition des charges, ainsi, le règlement des charges (plus faibles encore une fois que pour un investissement locatif classique) peut être facilement anticipé.

De plus, aucune fiscalité ne vient diminuer cette rentabilité dans le cadre d’un investissement en EHPAD.

Une fiscalité avantageuse grâce au statut LMNP

Investir en EHPAD permet en effet d’obtenir un statut juridique très avantageux au regard de la fiscalité : le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) (ou le statut LMP pour les Loueurs Meublé Professionnels).

Grâce au statut LMNP, les propriétaires bénéficient d’avantages fiscaux :

• l’amortissement de 80 % du montant HT investi sur une période de 20 ans ;

• la déduction des charges (taxe foncière, éventuels intérêts d’emprunt et l’amortissement) ;

• la non-fiscalisation des loyers nets pendant 10 ans si le paiement est comptant et durant 20 ans s’il est à crédit.

De plus, en cas de vente du bien, le propriétaire bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention du bien. Au bout de 30 ans, ce sont les prélèvements sociaux qui sont également exonérés.

Investir dans un marché en pleine expansion 

Investir en EHPAD pour préparer sa retraite est d’autant plus avantageux à l’heure actuelle, car le marché est en pleine expansion. Cette expansion peut s’expliquer par de multiples facteurs :

• l’augmentation de l’espérance de vie ;

• le vieillissement de la population ;

• la forte demande en hébergement médicalisé.

La demande de placement en EHPAD est ainsi largement supérieure à l’offre. Le taux d’occupation moyen des résidences et établissements pour seniors est ainsi en moyenne de 98 % garantissant la location du bien et les loyers.

Aujourd'hui, plus de 15 millions de Français ont plus de 60 ans. En 2023, ils seront plus de 20 millions. Cette information a elle seule suffit à réaliser pourquoi l’investissement en EHPAD est un placement d’avenir. 

Un patrimoine facile à transmettre

Outre les avantages financiers et la facilité de gestion de l’investissement en EHPAD pour préparer sa retraite, il faut également noter que la transmission du patrimoine peut être plus facile que dans le cadre d’une transmission d’un bien classique.

Il est en effet possible de bénéficier d’un schéma d’optimisation successorale favorable en optant pour le démembrement de propriété (séparation de l’usufruit et de la nue-propriété) ou pour le démembrement de parts sociales dans le cas d’une acquisition par une société.

Une revente facile

Enfin, en raison de la forte demande sur le marché, la revente d’une chambre dans un EHPAD est relativement simple et rapide. 

Plusieurs acteurs sont intéressés par l’achat d’une chambre en EHPAD :

• les gestionnaires eux-mêmes ;

• les fonds d’investissement ;

• les investisseurs individuels.

Le nouvel investisseur bénéficie en plus du même cadre fiscal que l’acquéreur initial puisque les biens meublés peuvent être amortis autant de fois qu’il y aura de propriétaires.

Pour toutes ces raisons, il ne faut en moyenne pas plus d’un mois pour trouver un acquéreur dans le cadre de la revente de son investissement en EHPAD. Une information rassurante pour les investisseurs souhaitant pouvoir retrouver un capital rapidement.