L'investissement en EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) est de plus en plus populaire en France. Mais, qui sont les investisseurs principaux dans ce domaine ? Il peut s'agir de fonds d'investissement, de clubs d'investisseurs, de compagnies d'assurances, de banques, mais aussi de particuliers et d'entreprises familiales. Les investisseurs individuels sont de plus en plus nombreux à vouloir profiter des avantages de cet investissement. L'augmentation de la demande en EHPAD, en raison du vieillissement de la population française, permet en effet de créer des revenus complémentaires réguliers et sûrs, avec une rentabilité défiant toute concurrence.
Les particuliers seuls
Les particuliers qui investissent en EHPAD sont notamment attirés par les rendements élevés et la stabilité des revenus complémentaires qu'offre ce type d’investissement. De nombreux particuliers continuent ainsi d'investir en EHPAD en France, contribuant à la croissance de ce marché en pleine expansion. Ils bénéficient évidemment de l’aide du gestionnaire exploitant de l’EHPAD concerné et peuvent faire appel à des experts en gestion de patrimoine pour limiter les risques.
Les motivations derrière un investissement en EHPAD
Les particuliers qui investissent dans les EHPAD en France ont diverses motivations pour s'engager sur ce marché en pleine croissance.
Tout d'abord, ils sont attirés par le rendement élevé (4,5 à 5 % net minimum) et la stabilité des revenus. Les EHPAD sont en effet souvent considérés comme des actifs immobiliers solides, car ils sont soumis à une forte demande en raison de la population vieillissante.
De plus, les loyers perçus via ce type de résidence sont indexés sur l'inflation. Cette revalorisation annuelle est indiquée dans le bail commercial établi entre le financeur et le gestionnaire. Le prix du loyer dépend également de plusieurs critères, tels que :
- la localisation de l’établissement ;
- les services et la qualité de soin proposés aux séniors ;
- le nombre de lits dans l’EHPAD ;
- le mobilier et les équipements (médicalisés ou non) proposés dans la chambre.
Enfin, les EHPAD sont considérés comme un investissement à faible risque, car ils sont soumis à de strictes contraintes réglementaires détaillées dans le bail, et ce, d’autant plus que l’exploitation est gérée par des gestionnaires professionnels.
L'investissement dans ce type d’établissement peut donc offrir une source de revenus régulière et stable, ce qui est particulièrement attractif pour un investisseur individuel qui cherche à obtenir un flux complémentaire.
Les statuts LMNP et LMP
Les particuliers qui investissent dans les chambres des EHPAD en France peuvent bénéficier d'avantages fiscaux en fonction du régime choisi :
- la location meublée non professionnelle (LMNP) ;
- la location meublée professionnelle (LMP).
Le régime LMNP permet aux particuliers de louer des biens meublés, tels que des chambres en EHPAD, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. En effet, les revenus perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent être déduits des charges liées à l'investissement, telles que les intérêts d'emprunt et les amortissements du bien. Ce régime est accessible aux profils qui génèrent moins de 23 000 euros de revenus BIC par an.
Le régime LMP offre également des avantages fiscaux aux particuliers qui louent des biens meublés tels que des chambres en EHPAD, notamment la récupération de la TVA. Ce régime est accessible aux investisseurs individuels qui génèrent plus de 23 000 euros de revenus BIC par an et pour lesquels ces revenus représentent plus de la moitié de leurs revenus professionnels.
En somme, les régimes LMNP et LMP garantissent des avantages fiscaux aux particuliers qui investissent dans les chambres d’EHPAD en France. Les investisseurs individuels sous ces régimes peuvent notamment bénéficier d'une exonération de l'impôt sur les plus-values lorsqu'ils revendent leur bien après un certain temps.
Les entreprises familiales
Les entreprises familiales qui investissent sur le marché de l'EHPAD en France peuvent prendre différentes formes, telles que les SARL de famille ou les SCI. En tant qu'entreprise, elles peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux et financiers qui ne sont pas accessibles aux particuliers. Elles forment donc un acteur majeur sur le marché de l'EHPAD, en apportant une capacité d'investissement supérieure à celle des investisseurs individuels en leur nom propre.
SCI et SARL de famille
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) et les Sociétés à Responsabilité Limitée (SARL) de famille sont deux formes d'entreprises familiales qui peuvent investir dans le marché de l'EHPAD en France. La principale différence entre ces deux types de sociétés réside dans leur forme juridique. La SCI est une société civile qui a pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier, alors que la SARL de famille est une société commerciale dont l'objet social est plus large.
En matière d'avantages fiscaux, les deux types de sociétés peuvent bénéficier du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP) pour investir dans des EHPAD. Cependant, la SARL de famille peut également bénéficier d'un taux d'imposition réduit sur ses bénéfices, ainsi que d'un régime fiscal spécifique pour les transmissions de patrimoine.
En fin de compte, le choix entre une SCI ou une SARL de famille pour investir en EHPAD dépend des objectifs et des stratégies de l'entreprise familiale en question. Les deux types de sociétés peuvent offrir des avantages fiscaux intéressants, mais ont des règles de fonctionnement et des avantages fiscaux différents. Il est donc important de bien se renseigner avant de choisir la forme juridique la plus adaptée à son projet d'investissement.
Les avantages de passer par une entreprise
Investir en EHPAD en passant par une entreprise familiale présente plusieurs avantages. Tout d'abord, cela peut faciliter la transmission du patrimoine immobilier entre générations. En effet, les SARL de famille bénéficient d'un régime fiscal spécifique pour les transmissions de patrimoine, ce qui peut permettre une transmission plus avantageuse que pour les particuliers investissant seuls. De plus, la gestion de l'investissement peut être simplifiée en passant par une entreprise familiale, qui peut mettre en place une organisation de gestion dédiée.
En matière d'avantages fiscaux, les entreprises familiales peuvent bénéficier de la LMP ou de la LMNP pour leurs investissements en EHPAD. La LMP permet notamment de déduire les charges du résultat imposable de l'entreprise, tandis que la LMNP permet par exemple d'amortir le bien immobilier, ce qui peut générer des économies d'impôts significatives. Les SARL de famille peuvent également bénéficier d'un taux d'imposition réduit sur leurs bénéfices.
Enfin, l'investissement en EHPAD par le biais d'une entreprise familiale peut permettre de récupérer la TVA sur l'acquisition du bien immobilier, ce qui représente une économie importante. En somme, investir dans ce type de résidence médicalisée par le biais d'une entreprise familiale assure de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants, de simplifier la gestion de l'investissement et de faciliter la transmission du patrimoine immobilier.
En conclusion, l'investissement en EHPAD en France attire de plus en plus d’investisseurs individuels, qu'ils soient des particuliers seuls ou des entreprises familiales. Les motivations pour investir dans ce marché sont multiples, à commencer par les avantages fiscaux offerts via les statuts LMNP et LMP, ainsi que les perspectives de rendement à long terme.
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