Les entreprises et holdings font partie des principaux investisseurs EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). En plus d’être un investissement stratégique offrant une bonne manière de se construire des revenus complémentaires, l'investissement en EHPAD est socialement responsable. Investir dans le locatif permet de financer une fin de carrière, financer les études des enfants, financer un complément de retraite, protéger sa famille en cas d’imprévu, renforcer son capital financier, ou simplement améliorer son train de vie.
Ici, nous prendrons le cas de l’investissement en EHPAD pour une entreprise ou une holding. Nous commencerons par clarifier la nature de toutes ces structures. Nous expliquerons ensuite comment investir en EHPAD en tant qu’entreprise et holding et passerons en revenue les nombreux avantages dont une entreprise peut jouir grâce à cet investissement immobilier.
Entreprise, holding et EHPAD : définitions
Avant toute chose, il est essentiel de rappeler ce que sont ces structures ainsi que leurs rôles.
Qu’est-ce qu’un EHPAD ?
Un EHPAD est un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Ces établissements sont des maisons de retraite médicalisées proposant des services (soins, restauration, animation) afin d'assurer la prise en charge quotidienne des personnes âgées dépendantes. La hausse de la construction d'EHPAD répond à une demande croissante de la part de cette partie de la population : le vieillissement de la population s'accélère. Les EHPAD publics dépendent des hôpitaux ou des collectivités publiques ; les EHPAD privés sont gérés par une association, une mutuelle ou un groupe privé. Parmi les grands gestionnaires d’EHPAD en France, les principaux sont :
- Orpea, avec plus de 350 établissements en France ;
- Korian, avec plus de 300 établissements en France ;
- DomusVi, avec plus de 240 résidences en France ;
- Colisée, avec près de 100 résidences en France ;
- LNA, avec 74 résidences en France.
Ces groupes possèdent également des résidences à l’étranger.
Qu’est-ce qu’une entreprise et une holding ?
On entend souvent le mot « holding » sans réellement en comprendre les dessous. En effet, il ne s’agit pas d’une entreprise classique. Le terme provient de l’anglais « to hold », qui signifie « tenir ». C’est une entreprise qui possède des parts dans plusieurs entreprises. C’est une société qui ne mène aucune opération, mais qui existe dans le but de posséder des actifs. En d’autres termes, elle ne s’engage pas dans l’achat et la vente de produits ou de services, mais gère les actifs et les investissements d’une entreprise pour optimiser les affaires économiques et financières. On parle également de société mère et de société fille.
La création d'une holding immobilière présente des avantages et des inconvénients. Investir en EHPAD via une holding peut être très intéressant si l’on souhaite multiplier les investissements. S’il ne s’agit que d'acheter que quelques biens en EHPAD, la création d'une holding risque de coûter trop d’argent et de ne pas être rentable.
Comment investir en EHPAD via une entreprise ou une holding ?
Il est tout à fait possible d’investir en EHPAD via une Société à responsabilité limitée (SARL, EURL) ou une holding, immobilière ou non. Investir en EHPAD, c’est investir dans l'immobilier géré. Dans le cadre d’un tel investissement immobilier, un bail commercial est signé avec le groupe exploitant de l’établissement.
Achat à crédit et achat au comptant
Il existe différentes façons d’investir en EHPAD : à crédit ou comptant. L’achat à crédit est souvent le plus populaire chez les investisseurs individuels : cela consiste à acheter une ou plusieurs chambres via un crédit bancaire. C'est ce que l'on appelle le levier bancaire : on investit une somme d'argent plus importante que ce que l'on possède. Grâce aux loyers perçus, il est ensuite possible de rembourser le prêt tous les mois, avec des taux d'intérêt, qui étaient très bas, mais qui sont malheureusement beaucoup remontés depuis la guerre en Ukraine. Cela convient aux personnes avec un taux important ou non de capitaux.
L’achat comptant est plutôt conseillé pour les entreprises ou holdings détenant beaucoup de trésorerie. Il est important de noter que cet investissement immobilier ne fonctionne pas avec les établissements associatifs ou les établissements publics.
Les statuts LMP et LMNP
Les statuts LMP et LMNP sont les deux statuts principaux permettant d’investir en EHPAD. Pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP), les revenus perçus grâce à la location des biens doivent représenter moins de 50 % du revenu total de l’entreprise ou moins de 23 000 €. En d’autres termes, le bailleur doit proposer son bien en parallèle de son activité professionnelle principale. Le statut de LMNP est particulièrement avantageux fiscalement. Si les loyers sont soumis à la TVA, le statut LMNP permet une récupération de cette TVA. Il offre également un amortissement linéaire.
Cependant, si l’un des deux critères de revenus n’est pas rempli, le loueur sera considéré comme loueur meublé professionnel. Cela veut dire que le montant généré par les revenus de la ou des chambres en EHPAD est supérieur à 50 % du revenu annuel du foyer fiscal considéré ou supérieur à 23 000 €. Le statut loueur meublé professionnel représente un investissement de départ important. Cet accord entre investissement EHPAD et LMP permet d’acheter via une structure patrimoniale et permet ainsi :
- d'optimiser la transmission patrimoniale future ;
- d'obtenir des revenus non fiscalisés grâce aux amortissements ;
- d'éviter l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
- de bénéficier de la récupération de la TVA.
Après 5 ans et des recettes annuelles en dessous de 250 000 €, les charges foncières du revenu global et les plus-values de cessions de biens peuvent être exonérées d’impôts à 100 %. Il convient de souligner que les revenus d’une LMP sont considérés comme des revenus BIC — et sont donc soumis à ce régime fiscal — et non comme des revenus locatifs.
Entreprise ou holding : dans quel cas investir en EHPAD ?
L’investissement en EHPAD est une bonne solution dans le cadre de la vente de son entreprise. En effet, si l’entrepreneur cède son affaire prématurément, avant d’obtenir les 164 trimestres de cotisations pour la retraite, il peut se retrouver face au problème des prochains trimestres. L’investissement en EHPAD est une solution permettant de faire du réemploi et de continuer à cotiser avec cette activité qui va générer du revenu. En faisant cela, l’entrepreneur évite de sortir l’argent de la vente de son entreprise qui déclenche la taxe sur la plus-value. C’est une façon d’effectuer un réinvestissement dans son avenir et celui de sa famille en faisant travailler le capital et grandir le patrimoine familial.
Quels sont les avantages d’un investissement en EHPAD via une entreprise ou une holding ?
Les entreprises et holdings peuvent jouir de bien plus d’avantages en investissant en EHPAD qu’en immobilier classique.
- Les avantages fiscaux : le logement est toujours meublé et est donc fiscalement considéré ainsi. C’est un investissement immobilier intéressant, car il implique alors une fiscalité réduite et un amortissement. Qu’il s’agisse d’un achat à crédit ou d’un achat comptant, les avantages fiscaux sont les mêmes.
- La gestion : dans le cadre d’une chambre dans un établissement EHPAD, les travaux de rénovation ou de mise aux normes sont pris en charge par l’établissement.
- Les revenus réguliers : les entreprises peuvent toucher un loyer trimestriel. La gestion comptable est assurée par un cabinet d’expert-comptable spécialisé en immobilier. De plus, elles louent à un établissement financièrement solide, donc elles n’ont pas la charge mentale de faire en sorte que la chambre soit toujours occupée. Qu’elle soit occupée ou non, les propriétaires reçoivent toujours un loyer.
- Le taux de rentabilité : les loyers sont généralement revalorisés tous les ans pour suivre l’inflation. Le taux de rentabilité est d’environ de 4,5 % à 5 % net par an.
De plus, il s’agit d’un secteur en besoin. La durée de vie en France augmente, la population vieillit et les demandes pour rentrer en EHPAD sont logiquement en hausse. Il y a donc un véritable intérêt d’investir dans ce secteur qui a besoin de soutien plus que jamais. Investir en EHPAD, c’est également agir pour aider et protéger ses aînés, tout en misant sur un investissement pérenne.
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