En France, en raison de la population vieillissante, les résidences de services comme les EHPAD se sont rapidement développées et constituent aujourd’hui une niche fructueuse pour les investisseurs individuels. En effet, avec l’appui des divers acteurs du domaine de l’immobilier, il est possible d’investir en EHPAD et de générer un revenu complémentaire tout en profitant de nombreux autres avantages.
Néanmoins, si cet investissement peut s'avérer particulièrement rentable et sécurisé, les investisseurs individuels ont tout intérêt à considérer les différentes charges liées à leurs revenus BIC issus des loyers. Découvrez donc les charges à prévoir dans le cadre d'un investissement en EHPAD.
Présentation de l’investissement en EHPAD
L'établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) est une résidence de services constituée d’un ensemble de chambres médicalisées et destinée à la prise en charge les personnes âgées dépendantes. Cet établissement loue des chambres meublées à ses résidents et leur propose différentes prestations au quotidien.
En référence à la loi du 24 janvier 1997, ces établissements médicalisés sont réservés à l'hébergement des personnes sous dépendance âgées de 60 ans et plus.
Le processus de l’investissement en EHPAD
Le fonctionnement d’un investissement en EHPAD n'est pas tout à fait semblable à celui de l'investissement en immobilier locatif classique. Il s'agit d'une activité commerciale, qui inclut la signature d’un bail commercial fixant les conditions de l'acquisition et de la location de la chambre en EHPAD.
Plusieurs acteurs sont impliqués dans l'investissement en EHPAD. L'acheteur (donc l'investisseur) devient propriétaire d'une chambre d'EHPAD. Une fois le bien acquis, c’est le gestionnaire chargé de l’établissement qui s’occupe de le mettre en location. Par la suite, après la mise en location, le locataire verse un loyer au gestionnaire, ce dernier reverse ensuite le loyer à l’investisseur individuel. Dans ces conditions, il est important d'examiner les termes fixés dans le bail commercial avant de signer le contrat d’investissement locatif.
Les avantages d’investir en EHPAD
L'investissement en EHPAD est un placement sûr et rentable qui comporte de nombreux avantages, parmi lesquels :
- le choix de la fiscalité selon le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ;
- les avantages fiscaux liés à l'un ou l'autre des régimes (réel ou micro-BIC) ;
- un investissement garanti par l’État grâce à une convention tripartite entre l'établissement, le Conseil général et la Direction départementale de l’action sanitaire et sociale (DDASS) qui assure le bon fonctionnement des EHPAD et la sécurité du placement de l’investisseur ;
- la garantie des loyers grâce au bail commercial.
Comme dans tout type d’investissement, les placements locatifs impliquent un certain nombre de charges.
Les différentes charges liées à l’investissement EHPAD
Pour comprendre le fonctionnement d’un investissement EHPAD, il est nécessaire de connaître les charges qui y sont associées. Les principales charges d’un placement en EHPAD sont fixées par les articles 605 et 606 du Code civil. Dans les faits, les charges liées à l’investissement d’une résidence de service médicalisée se répartissent entre l’investisseur individuel et l’exploitant EHPAD. Le bail commercial prévoit une multitude de charges.
Les frais d’entretien en EHPAD
Cet entretien constitue une charge d’exploitation à prendre en compte lors de la location d’un bien. Ces charges impliquent l’entretien des lieux, du mobilier et des éléments d’équipement (équipement de la cuisine par exemple). Ces charges fixent les dépenses d’entretien et les petites réparations selon un montant inférieur à 10 000 euros. Selon les clauses du bail, ces frais peuvent être à la charge du propriétaire de la chambre en EHPAD.
Les charges de travaux d’une chambre en EHPAD
Il s’agit d’une charge d’exploitation à prévoir lorsqu’on investit en EHPAD, bien qu'elle soit assumée par l'exploitant de l'EHPAD. Il peut s'agir de charges pour des travaux de réparation qui sont indispensables pour maintenir la chambre en bon état et assurer une bonne qualité de vie pour le locataire. Il s’agit essentiellement de gros travaux et de la mise en conformité, à travers la rénovation de la façade ou de la toiture.
Il peut également s'agir de charges pour des travaux d’amélioration, dont le but est d'embellir la chambre : donner un nouveau coup de peinture, rénover la salle de bain ou la cuisine, entre autres. Ces obligations de travaux, sauf celles ayant rapport à l’agrandissement ou la construction, sont également déductibles du bénéfice imposable.
Les obligations d’assurance EHPAD
La charge d’assurance représente aussi une charge d’exploitation obligatoire à considérer lors de la signature du bail. Ces dépenses sont des charges déductibles liées à plusieurs types d’assurances. On retrouve notamment l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), qui couvre notamment les dommages causés par les incendies, les dégâts des eaux ou encore les catastrophes naturelles. Il convient de noter que ces frais d’assurance incombent au propriétaire de la chambre en EHPAD.
Les frais divers d’une location meublée
En tant qu’investisseur individuel, avant d’acquérir un bien locatif, il est important d’anticiper les obligations à prendre en compte pour rentabiliser son investissement. En dehors des charges d’exploitation, il est donc primordial de prévoir des frais divers. Il existe plusieurs catégories de charges variées dont une partie incombe à l’investisseur et l’autre partie au gestionnaire.
Dans sa posture de propriétaire, l’investisseur individuel est redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation du bien loué. Du fait de la mise en location de ce bien, la taxe foncière est une charge déductible. À cela s’ajoutent :
- les intérêts d’emprunt : dans le cas où l’achat immobilier relève d’un prêt bancaire ou d’un crédit, l’acquérant peut les déduire de ses bénéfices industriels commerciaux (BIC) ;
- les frais de dossier liés à une demande de crédit ;
- les frais de notaire liés à l’acquisition de la résidence.
Le gestionnaire exploitant de la résidence doit lui aussi assumer quelques charges. Elles prennent en compte :
- les charges de copropriété ;
- les frais de gestion administrative ;
- les taxes sur les ordures ménagères ;
- les frais de publicité (annonces pour la recherche de locataires, affiches, flyers).
En résumé, les charges à prévoir dans un investissement de résidences de services concernent aussi bien l'investisseur individuel que le gestionnaire de l’établissement.
Optimisation des revenus de l'investissement EHPAD avec la déduction des charges
Pour garantir un bon résultat de l’investissement EHPAD, il est impossible de dissocier le revenu complémentaire et les charges liées à l’investissement. En effet, l'optimisation des différentes obligations à prendre compte permet de garantir la rentabilité de l’investissement. Cette optimisation nécessite de bien connaître les charges déductibles selon le statut de l’investisseur individuel et de les déclarer dans les normes. Pour obtenir un maximum de revenus, il est possible de réduire les frais liés à l’investissement EHPAD en optant pour un dispositif fiscal adapté.
Il est recommandé de faire appel à l’expertise d’un professionnel de la gestion de patrimoine, afin d'optimiser la gestion de ces charges.
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