L'investissement en EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) est de plus en plus populaire auprès des investisseurs individuels, notamment car ils permettent de générer des revenus complémentaires. Les EHPAD offrent en effet un marché rentable et en croissance constante, qui s’explique par le vieillissement de la population et l'augmentation de l'espérance de vie, entraînant alors une forte demande de prise en charge des personnes âgées dépendantes. De plus, les investissements en EHPAD présentent de nombreux avantages, tels que des rendements élevés, des avantages fiscaux et une gestion locative simplifiée. Découvrez les nombreuses raisons d'investir en EHPAD.
La revalorisation des loyers issus de l'investissement EHPAD
La revalorisation des loyers est un avantage clé de l'investissement dans les chambres en EHPAD, et peut être comprise comme la variation du montant des loyers au fil du temps, basée sur l'inflation ou sur l'évolution du tarif des soins. Cette revalorisation régulière est souvent incluse dans les baux commerciaux conclus entre l'investisseur individuel et le gestionnaire exploitant de l'EHPAD. Cela garantit un revenu BIC sécurisé et toujours important pour les investisseurs individuels.
En effet, les exploitants d'EHPAD prennent en charge les coûts des équipements médicaux, du personnel et des soins, ce qui se reflète dans les tarifs des loyers. De plus, ces mêmes loyers sont souvent garantis par des baux commerciaux de longue durée, généralement compris entre 9 et 12 ans, assurant ainsi une sécurité à long terme pour les investisseurs.
La revalorisation des loyers est étroitement liée à l'évolution de l'IPC (indice des prix à la consommation), un indice économique qui mesure l'inflation. Lorsque l'IPC augmente, les loyers sont réévalués à la hausse, ce qui peut se traduire par une augmentation annuelle du rendement locatif pour l'investisseur. De même, lorsque le tarif des soins augmente, les loyers sont également augmentés, car les gestionnaires doivent répercuter ces coûts sur les résidents.
La déduction des charges des revenus BIC
L'investissement dans une résidence pour personnes âgées dépendantes comme un EHPAD peut offrir de nombreux avantages financiers, notamment en matière de déduction des charges. En effet, en investissant dans une chambre en EHPAD en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP), il est possible de bénéficier d'une déduction fiscale importante.
Tout d'abord, il convient de différencier ces deux statuts de location meublée. Le statut LMNP s'adresse aux investisseurs individuels qui enregistrent des revenus BIC annuels inférieurs à 23 000 € ou inférieurs à leurs revenus globaux. Si ce seuil est dépassé, le statut LMP est alors automatiquement attribué.
Dans le cadre d'un investissement EHPAD en LMP ou LMNP, les charges liées à l'acquisition et à la gestion du bien peuvent être déduites des revenus BIC. Ces charges peuvent inclure les frais d'acquisition (notaire, agence immobilière), les travaux de rénovation ou de mise aux normes, les intérêts d'emprunt ou encore les frais de gestion locative.
En tant que LMNP, il est possible d’opter pour le régime fiscal micro-BIC, permettant une déduction forfaitaire des charges de 50 %. En d’autres termes, seuls 50 % des revenus BIC sont pris en compte. Attention, cela implique qu’il n’est pas possible de déduire les charges réelles.
L'investissement dans une chambre en EHPAD en LMP ou LMNP peut donc offrir une non-fiscalisation intéressante grâce à la déduction des charges. Cependant, il est important de se renseigner sur les différentes modalités fiscales et sur les avantages et inconvénients de chaque statut avant de prendre une décision d'investissement.
Récupérer la TVA dans le cadre de l'investissement EHPAD
Lorsqu'un investisseur individuel achète un bien immobilier comme une chambre en EHPAD, il peut récupérer la TVA sur le montant de l'achat. C’est un avantage important pour lui, car cela permet de réduire le coût d'acquisition du bien en maximisant son revenu complémentaire.
Afin de récupérer la TVA, l'investisseur individuel doit respecter certaines conditions :
- bénéficier du statut LMNP ;
- signer un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans avec un gestionnaire d'EHPAD ;
- conserver le bien pour une durée de 20 ans.
Ces conditions sont obligatoires pour que l'investisseur individuel puisse récupérer la TVA.
De même, le bien concerné doit impérativement proposer au moins 3 services parmi les suivants : l’accueil et la réception de la clientèle, le petit-déjeuner, la fourniture du linge de lit ou l’entretien des parties communes. C'est donc le cas d'une EHPAD et des chambres mises à la disposition des résidents.
La récupération de la TVA se fait en plusieurs étapes, avec une première partie remboursée après l'acquisition du bien, et le reste sur plusieurs années. Le pourcentage de TVA récupérable dépend également de plusieurs facteurs, tels que la date de construction du bâtiment et la nature de l'investissement. Les investisseurs individuels doivent donc être prudents et bien comprendre les conditions de récupération de la TVA pour éviter toute confusion.
La gestion déléguée lors d'un investissement en EHPAD
La gestion déléguée est un aspect important à considérer pour les investisseurs individuels en EHPAD cherchant à maximiser leurs revenus complémentaires. En effet, la gestion déléguée dans l'investissement EHPAD permet de confier l’intégralité de la gestion locative du bien au gestionnaire exploitant de l'établissement. Cette option peut être intéressante pour les investisseurs individuels qui souhaitent profiter des avantages d'un investissement en EHPAD, sans avoir à subir les contraintes habituelles d’un investissement locatif.
Selon le principe de gestion déléguée, c’est le gestionnaire exploitant qui est chargé de la gestion de l'établissement, de la location des chambres, de la facturation, du recouvrement des loyers et de l'entretien de la propriété. En échange de ses services, ce dernier perçoit une commission sur les loyers générés.
La gestion déléguée permet également à l'investisseur individuel de bénéficier d'un contrat de bail commercial avec l'exploitant d'EHPAD, qui garantit un revenu BIC stable et sécurisé sur une longue période. De plus, en faisant le bon choix de gestionnaire exploitant d'EHPAD, l'investisseur peut bénéficier d'un taux d'occupation élevé, d'une rentabilité solide et d'une valorisation potentielle de son investissement à long terme.
La revente facilitée de la chambre en EHPAD
La revente d'un investissement en EHPAD peut être un moyen efficace pour les investisseurs individuels de générer un revenu complémentaire. En effet, contrairement aux autres types d'investissements immobiliers, la revente d'une chambre d’EHPAD est facilitée grâce à la forte demande pour ce type d'investissement.
Les investisseurs individuels en EHPAD profitent ainsi d'une demande accrue de la part de la population pour les services de soins de longue durée, due à l'augmentation de l'espérance de vie et au vieillissement de la population. Cette forte demande créée un marché solide pour les investisseurs individuels qui cherchent à vendre leur chambre en EHPAD.
De plus, contrairement aux autres types d'investissements immobiliers, la revente d'une chambre en EHPAD ne dépend pas uniquement de la conjoncture économique locale, mais aussi de la demande à l'échelle nationale. Les investisseurs individuels en EHPAD peuvent donc espérer une revente rapide et efficace de leur bien immobilier, ce qui est un avantage considérable pour ceux qui cherchent à maximiser leurs revenus complémentaires.
Cependant, il est important de noter que la revente d'un investissement en EHPAD peut être soumise à des conditions spécifiques, et notamment à des contrats de location à long terme avec les exploitants qui peuvent limiter la flexibilité de la revente. Par conséquent, il est important de bien comprendre les termes du contrat avant d'investir dans une chambre en EHPAD.
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