L'investissement EHPAD présente de nombreux avantages pour générer un revenu complémentaire ou pour préparer sa retraite. Mais pour qu'il remplisse ces objectifs de rentabilité, de fiabilité et de sécurité, il est essentiel de savoir bien choisir son investissement EHPAD. Emplacement, réputation de l'exploitant ou encore diversité des prestations proposées, chaque EHPAD présente ses propres particularités.
Alors, quels critères faut-il considérer pour sélectionner un investissement EHPAD ? Quels sont les points à vérifier avant de valider l'achat d'une chambre ou d'un appartement dans un Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes ? Voici tout ce que vous devez savoir avant de réaliser votre investissement EHPAD.
Le gestionnaire de l'EHPAD comme premier critère de choix pour investir en EHPAD
Une des caractéristiques de l'investissement EHPAD est que la gestion de la chambre ou de l'appartement est confiée à un exploitant. Il convient donc de s'assurer que ce dernier dispose de toutes les capacités nécessaires pour bien gérer et entretenir la chambre ou l'appartement ainsi que l'ensemble de la résidence.
La solidité financière du gestionnaire de l'EHPAD
Les gestionnaires d'EHPAD sont souvent des grands groupes dont il est possible de vérifier la solidité financière. Plusieurs éléments peuvent être pris en compte, comme :
- le nombre de résidences gérées en France ;
- le nombre de lits par établissements ;
- le nombre de collaborateurs ;
- le chiffre d'affaires réalisé.
En analysant ces éléments, les investisseurs individuels disposent de chiffres réels. Ils sont en mesure de déterminer si un gestionnaire d'EHPAD présente une trésorerie suffisamment solide pour gérer son établissement et procurer un cadre de vie idéal aux personnes âgées. Parmi les principaux acteurs du marché, il faut citer :
- ORPEA ;
- Korian ;
- LNA ;
- DomusVi Group ;
- Colisée.
Si les grands groupes peuvent rassurer par leur solidité financière, les exploitants plus modestes peuvent aussi garantir toutes les sécurités nécessaires à la réalisation d'un investissement EHPAD rentable.
Le professionnalisme et la transparence de l'exploitant de l'EHPAD
La renommée et le professionnalisme du gestionnaire de l'Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes représentent un autre élément à étudier. En effet, il est important d'analyser également la manière dont l'exploitant gère ses différentes résidences.
L'investisseur individuel doit déterminer si l'exploitant dispose de certaines qualités, à savoir :
- la transparence ;
- la fiabilité ;
- l'expertise.
Son expérience professionnelle rassure potentiellement les investisseurs individuels. De même, il convient de prêter attention à la qualité des relations entre :
- le gestionnaire et le bailleur ;
- le gestionnaire et les résidents.
Pour découvrir les meilleurs gestionnaires d'EHPAD et investir en toute sécurité, il est possible de se tourner vers des experts de la gestion de patrimoine. Forts de nombreuses années d'expérience, ces professionnels s'entourent des meilleurs partenaires et offrent à leurs clients des solutions sur mesure et responsables.
Analyser l'EHPAD en lui-même pour réussir son investissement
Le deuxième critère pour bien choisir un investissement EHPAD concerne l'établissement en lui-même. Localisation, nombre de lits ou spécialisation, plusieurs éléments doivent être analysés.
L'emplacement de l'EHPAD
Si l'on regarde l'ensemble du territoire français, les besoins en résidences pour personnes âgées dépendantes ne sont pas les mêmes. La demande locative n'étant pas identique dans tous les départements, l'emplacement de l'EHPAD est déterminant.
Ensuite, l'EHPAD doit être idéalement situé. Cela signifie qu'il doit être facilement accessible, à proximité de grands axes autoroutiers par exemple, tout en proposant un cadre de vie calme et agréable aux personnes âgées dépendantes. La résidence peut être située à la campagne ou en ville, car certaines personnes souhaitent vivre à la campagne et d'autres sont plus citadines.
La taille de l'EHPAD et son taux d'occupation
Le taux d'occupation d'un EHPAD dépend de plusieurs éléments, comme :
- la demande locative locale ;
- la qualité des prestations proposées ;
- le cadre dans lequel est située la résidence.
Si toutes les chambres ne sont pas occupées, cela peut affecter la rentabilité de l'investissement.
Concernant la taille de l'EHPAD, elle concerne le nombre de lits. En effet, un certain nombre de lits est nécessaire pour permettre une bonne gestion de l'établissement. En règle générale, 80 lits sont nécessaires pour optimiser la gestion d'une maison pour personnes âgées.
La qualité des prestations proposées par l'EHPAD
La qualité des prestations proposées aux seniors est le dernier point à prendre en compte. Il est déterminant pour définir, entre autres, l'attractivité d'un établissement. Il existe des services habituels, comme :
- la restauration ;
- l'accueil hôtelier de chaque senior ;
- les démarches administratives ;
- l'entretien du linge ;
- des animations de vie sociale.
D'autres prestations peuvent également être proposées en option par certains établissements, comme des prestations de coiffure ou de manucure.
Enfin, certains établissements sont spécialisés dans l'accueil de personnes atteintes d'une pathologie en particulier. Ainsi, une personne atteinte de la maladie d'Alzheimer peut être prise en charge dans un EHPAD spécialisé. Certes, tous les EHPAD sont normalement habilités à recevoir des personnes atteintes d'Alzheimer. Mais les établissements spécialisés proposent d'autres services et prestations, comme les PASA, Pôles d'Activités et de Soins Adaptés.
Outre un personnel médical spécialement formé, le PASA propose des activités collectives ou individuelles aux seniors, comme :
- des ateliers de stimulation de la mémoire ;
- de l'art-thérapie ;
- des ateliers cuisine ;
- des activités physiques.
L'importance du bail commercial dans un investissement EHPAD
Après avoir étudié l'exploitant et l'EHPAD, il est nécessaire d'analyser le bail commercial. Il s'agit d'un contrat qui détermine la rentabilité et la fiabilité d'un projet d'investissement EHPAD,
Le rôle du bail commercial dans un investissement EHPAD
Le bail commercial est un contrat signé entre l'exploitant de l'EHPAD et l'investisseur individuel. Le rôle du bail est donc de déterminer les relations entre ces deux parties. Il permet également de sécuriser l'achat d'une chambre ou d'un appartement dans une résidence.
Lors d'un investissement EHPAD, l'investisseur individuel peut opter pour :
- le statut de loueur meublé non professionnel, LMNP ;
- le statut de loueur meublé professionnel, LMP.
Chaque statut présente un régime fiscal spécifique.
Le montant des loyers et le bail commercial
Le premier élément à vérifier sur le bail commercial concerne le montant du loyer. En effet, le montant du loyer versé par l'exploitant à l'investisseur individuel doit être indiqué clairement dans le bail. Le montant du loyer permet de déterminer la rentabilité de l'investissement EHPAD. Cette rentabilité est comprise entre 4 % et 5 % brut par an.
Le gestionnaire de l'EHPAD s'engage contractuellement à verser les loyers au propriétaire en toutes circonstances. Ainsi, dès la signature du bail, le propriétaire commence à percevoir son loyer. De même, si la chambre ou l'appartement n'est pas occupé pendant une certaine période, le gestionnaire doit maintenir le versement des loyers.
Il s'agit d'une véritable différence entre l'investissement EHPAD et l'investissement locatif traditionnel. En effet, dans ce dernier cas, en cas de vacance du logement, le propriétaire ne perçoit aucun loyer et continue le paiement des charges.
La revalorisation des loyers est une autre information qui figure dans le bail.
Les autres mentions à vérifier au moment de la signature du bail
Obligatoire et véritable gage de sécurité, le bail contient de nombreuses autres informations.
Premièrement, le contrat détaille la répartition des charges grâce à un tableau très complet. Ainsi, le gestionnaire prend notamment en charge :
- la taxe d'habitation ;
- l'entretien courant ;
- la taxe des ordures ménagères.
Concernant les charges incombant à l'investisseur individuel, elles sont moins importantes que dans le cas d'un investissement locatif classique. Elles concernent par exemple :
- la taxe foncière ;
- les frais de renouvellement du mobilier ;
- les frais de comptable.
Deuxièmement, le bail commercial est signé pour une certaine durée. Le plus souvent, la durée de ce type de bail est comprise entre 9 et 12 ans.
Les autres mentions présentes sur le bail concernent les modalités de renouvellement ou la prise en charge des travaux de mises en conformité.
Pour résumer, de nombreux critères doivent être pris en compte et analysés afin de bien choisir un investissement EHPAD. L'accompagnement d'un expert en gestion de patrimoine représente un véritable avantage pour réaliser un investissement fiable et sécurisé.
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