Le vieillissement de la population française pose le problème de la dépendance et révèle l’incapacité de nombreuses familles à prendre soin de leurs proches âgés et dépendants. Pour pallier cette situation, les Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) deviennent des solutions idéales pour les familles.
Pour les investisseurs désireux d’agrandir leur patrimoine, cela garantit un marché au fort potentiel et aux grandes promesses de rentabilité. Une fiscalité avantageuse à bien des égards fait de l’investissement en EHPAD une idée de placement intéressante. Découvrez le taux de rendement que l’on peut espérer d’un bon investissement en EHPAD.
Qu’est-ce que l’investissement en EHPAD ?
Les EHPAD sont des établissements médicalisés et destinés à accueillir des seniors en situation de dépendance. Investir en EHPAD consiste à acheter une ou plusieurs chambres dans une résidence de services médicalisée pour seniors dépendants. Dans cette forme d’investissement immobilier locatif, les murs de l’établissement appartiennent à un gestionnaire exploitant ou à une société de type foncier gérée par un gestionnaire de fonds collectifs. Ils peuvent également appartenir à des particuliers exerçant sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Pour l’exploitation du bien, un bail commercial est conclu avec l’exploitant de la résidence. Celui-ci s’occupe de la gestion locative et verse des loyers à l’investisseur, que la chambre soit occupée ou non.
En quoi l’investissement en EHPAD est-il rentable ?
Avec le chiffre de 2,3 millions de personnes âgées dépendantes annoncé à l’horizon 2060, le marché de l’EHPAD est plus que jamais prometteur. En plus des réels besoins en dépendance, sa rentabilité est favorisée par les politiques et avantages fiscaux divers prévus par l’État pour encourager les investissements.
Le taux de rentabilité de l’investissement en EHPAD
Le taux de rentabilité contractuelle de l’investissement en EHPAD est compris entre 4,5 % et 5 %. Il fait de l’investissement en EHPAD un placement à l’avantage concurrentiel largement supérieur à celui des résidences de services classiques, telles que les résidences étudiantes ou touristiques. Ce seuil de rendement est favorisé par le taux d’occupation des EHPAD qui, avec une moyenne de 98 %, est le plus élevé des résidences de services.
La fiscalité avantageuse
L’investissement dans les EHPAD est encouragé par l’État à travers des facilités fiscales de tous ordres qui concourent davantage à bonifier la rentabilité de ce type de placement. En effet, pour investir dans les EHPAD, les acquéreurs ont le choix entre divers statuts qui leur donnent droit à des avantages précis.
L’investissement EHPAD sous le statut de LMNP
L’investissement en EHPAD sous le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) est accessible aux investisseurs qui ne perçoivent pas plus de 23 000 € toutes taxes confondues de l’exploitation de leur bien, et dont les revenus ne dépassent pas 50 % du foyer fiscal.
En investissant sous ce statut, ils bénéficient du mécanisme de l’amortissement fiscal. Celui-ci leur permet de générer des loyers partiellement ou totalement défiscalisés, c’est-à-dire de séparer les loyers de l’impôt sur le revenu ou d’être faiblement imposés sur l’impôt sur le revenu.
L’investissement EHPAD sous le statut de LMP
Les investisseurs en EHPAD peuvent opter pour le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque leurs revenus excèdent 23 000 € TTC et 50 % du foyer fiscal. Ce statut leur permet de bénéficier des avantages suivants :
- l’amortissement sur le bien ;
- la récupération de la TVA ;
- la déduction des charges, telles que les honoraires de notaire, les droits d’enregistrement, les frais d’insertion et d’affiche, etc. de l’assiette de l’impôt sur le revenu ;
- l’absence d’imposition sur les plus-values en cas de détention du bien depuis plus de 5 ans ;
- l’exclusion de l’impôt sur les grandes fortunes (ISF) des biens affectés à l’activité.
À noter que ces avantages sont conditionnés par la déclaration des revenus sous le régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en cas d’assujettissement à l’impôt sur le revenu.
Comment s’assurer un bon rendement en investissement EHPAD ?
L’investissement dans un EHPAD offre la garantie d’un rendement important. Toutefois, pour tenir toutes ses promesses de rentabilité, il doit être préparé et mené méthodiquement.
Bien choisir son bien
Comme tout investissement dans un bien immobilier, l’investissement en EHPAD doit être fait après une étude de l’état de la résidence de services. Cette phase consiste notamment à vérifier :
- l’état de la résidence ;
- l’obsolescence de la résidence ;
- la taille critique et le compte d’exploitation ;
- etc.
Choisir un bon emplacement
Pour s’assurer un bon rendement pour son investissement en EHPAD, il est primordial de choisir le bon emplacement géographique. L’idéal dans ce cas est d’investir dans une région géographique où la population est vieillissante et la demande élevée.
En se fondant sur des critères précis, tels que les chiffres de la population âgée de plus de 80 ans et son évolution prévisible, les chiffres actuels de l’offre médicalisée et l’adéquation de l’offre avec la capacité financière des demandeurs, Cap Retraite a, par exemple, identifié trois régions françaises où la demande en EHPAD est manifeste et mal satisfaite. Il s’agit de :
- l’Île-de-France ;
- la région Rhône-Alpes ;
- la région Provence-Alpes-Côte-d'Azur.
En ciblant ces zones géographiques, les investisseurs sont ainsi assurés d’atteindre le seuil optimal de rendement escompté. À noter que le choix de l’emplacement doit également tenir compte de l’accessibilité, du niveau de sécurité, etc.
Bien analyser les conditions du bail
En investissement EHPAD, il est nécessaire de bien étudier les conditions du bail. Effectivement, le bail commercial est l’acte qui lie l’investisseur à l’exploitant de la résidence pendant toute la durée de vie de l’investissement. En règle générale, il prévoit que l’exploitant prenne en charge :
- les charges locatives usuelles ;
- le renouvellement et l’entretien du mobilier ;
- les remises aux normes des appareils médicaux ;
- les assurances responsabilité civile et professionnelle ;
- la taxe sur les ordures ménagères ;
- les gros travaux déterminés dans les articles 605 et 606 du Code civil.
Au moment de la signature du bail, il convient donc de clarifier la responsabilité des différentes parties, sans quoi l’investisseur peut se voir lésé.
Bien choisir son gestionnaire
En investissement EHPAD, avoir un bon gestionnaire est la garantie d’un bon rendement, d’une gestion optimale et d’une location importante. Par conséquent, il est primordial de bien choisir son gestionnaire. À cet effet, il convient de s’assurer de son expertise et de sa solvabilité. Pour étudier son profil, on peut également se baser sur les critères suivants :
- le nombre de lits en gestion ;
- le nombre de résidences gérées ;
- le chiffre d’affaires ;
- etc.
Se faire accompagner
L’investissement EHPAD est un marché intéressant pour les investisseurs. Toutefois, il peut s’avérer être un terrain miné et glissant pour les investisseurs qui ne s’y connaissent pas. Il est alors essentiel de se faire accompagner dans le processus par des experts et des professionnels avertis. En l’occurrence, on peut s’attacher les services d’un conseiller patrimonial spécialisé en ingénierie fiscale et patrimoniale et ceux d’un expert-comptable. Le premier aide à peaufiner et à implémenter son projet d’investissement, tandis que le second s’occupe de la gestion administrative, comptable et fiscale de l’activité.
En définitive, investir dans les EHPAD, c’est faire un placement dans un secteur prometteur et en pleine expansion. Il garantit aux investisseurs un rendement important, à condition de préparer minutieusement son investissement. En alternative, on peut tout de même miser sur l’investissement dans les résidences de services pour seniors qui garantit les mêmes avantages, une réglementation plus souple et un taux de rendement non moins important.
Nous vous recommandons ces autres pages :