Le prêt immobilier pour investir en EHPAD

Un investissement EHPAD financé par un crédit immobilier présente des avantages et des inconvénients. Le montant des loyers est utilisé pour rembourser les mensualités à la banque. Si les loyers couvrent très exactement les remboursements d'emprunt, l'investisseur individuel réalise une opération blanche.

Un investissement EHPAD suspendu à la validation de la banque

Si l'investissement EHPAD à crédit présente des avantages, il reste tout de même suspendu à la validation de la banque. En effet, les établissements bancaires analysent les dossiers des emprunteurs avant d'octroyer un crédit. Ils demandent également des justificatifs, comme : 

• les bulletins de salaire ;
• les avis d'imposition ;
• les relevés de compte.

Du montant de l'apport personnel à la situation personnelle, tout est analysé afin de déterminer la capacité d'emprunt et de valider la demande de crédit. Si la souscription du crédit est refusée par la banque, l'investisseur individuel ne peut pas faire l'acquisition d'une chambre ou d'un appartement dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes.

De plus, l'investissement EHPAD dépend du niveau du taux d'intérêt. Ainsi, plus le taux d'intérêt est bas, moins l'investissement locatif en EHPAD est coûteux. Parfois, il est intéressant de renégocier son crédit immobilier afin de faire baisser le taux d'intérêt et d'augmenter la valeur de son placement.

L'effet de levier de l'investissement EHPAD réalisé à crédit

Un des avantages de l'investissement EHPAD à crédit se situe dans l'effet de levier. Il s'agit d'un principe très simple qui permet de se constituer un patrimoine grâce au crédit immobilier. Concrètement, l'investisseur individuel décide de s'endetter afin d'augmenter sa capacité d'investissement.

Cela signifie que les personnes qui ne disposent pas d'un capital important peuvent tout de même investir dans un EHPAD et créer un patrimoine immobilier de valeur.

Statut LMNP ou statut LMP pour un investissement EHPAD à crédit

Dans un achat à crédit d'une chambre ou d'un appartement en EHPAD, l'investisseur individuel peut opter pour deux statuts, à savoir :

• le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ;
• le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Chacun de ces statuts présente une fiscalité particulière. Par exemple, concernant le statut LMNP, l'investisseur individuel peut percevoir des loyers nets non fiscalisés pendant une durée de vingt ans. De son côté, le statut LMP permet de bénéficier, entre autres, d'une exonération de l'impôt sur la fortune immobilière.

Réaliser un investissement EHPAD au comptant

Les investisseurs individuels qui disposent d'un certain capital financier peuvent faire l'acquisition d'une chambre ou d'un appartement en EHPAD au comptant. Ils génèrent immédiatement des revenus liés à la perception des loyers et profitent des avantages fiscaux liés au statut de LMNP.

Générer des revenus immédiatement avec l'achat au comptant

L'investissement EHPAD réalisé au comptant offre un premier avantage : celui de générer immédiatement des revenus. En effet, si dans le cas d'un crédit immobilier, les loyers servent à rembourser la banque, dans le cas d'un achat au comptant, ces loyers sont disponibles immédiatement.

D'ailleurs, grâce au bail commercial, qui est un contrat signé entre le gestionnaire de l'EHPAD et l'investisseur individuel, les loyers sont garantis et versés directement sur le compte bancaire du propriétaire. Si la chambre en résidence pour personnes âgées dépendantes est momentanément inoccupée, le propriétaire continue de percevoir les loyers.

Éviter les risques d'un crédit avec un investissement EHPAD au comptant

Puisque l'investisseur individuel dispose de tous les fonds nécessaires pour son investissement EHPAD, il n'a pas besoin de solliciter les différents organismes bancaires. Son investissement dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes n'est donc pas conditionné à la validation d'une banque.

De plus, ne contractant pas de crédit immobilier, il ne dégrade pas sa capacité d'emprunt. Cela signifie qu'il conserve la possibilité de souscrire un crédit pour un autre projet. En effet, les banques analysent le taux d'endettement avant de valider ou non une demande de crédit.

Les avantages du statut LMNP et l'achat au comptant d'un investissement EHPAD

Les investisseurs individuels qui font l'achat d'une chambre ou d'un appartement dans un EHPAD au comptant privilégient le statut LMNP, loueur en meublé non professionnel. En effet, le statut LMNP présente des avantages fiscaux très intéressants. Ainsi, les investisseurs individuels peuvent percevoir des loyers nets non fiscalisés pendant une durée de dix ans.

Le statut LMNP permet également de réaliser un amortissement de 80 % du montant HT investi sur une durée de vingt ans.

Le taux de rendement est également important dans un investissement EHPAD. La rentabilité locative est de 4,5 % minimum nette, ce qui place l'investissement EHPAD en très bonne position par rapport à d'autres investissements, comme des placements sur un compte épargne-retraite ou sur une assurance vie.