De nombreux investisseurs se tournent vers les opportunités du marché immobilier afin de valoriser leur épargne et de conforter leur patrimoine. L’immobilier a toujours été un placement privilégié pour peu que l’on sache s’adresser aux bons interlocuteurs professionnels.
Parmi les nombreuses possibilités du marché de l'investissement immobilier, l’investissement dans les résidences de services permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, notamment en EHPAD. Quelle fiscalité pour un investissement EHPAD ? Que l’investisseur soit professionnel ou non, la défiscalisation est un enjeu intrinsèque de l’investissement immobilier. Mais, grâce à l’investissement en résidence EHPAD, il est alors possible d’exploiter une nouvelle dimension : celle de la non-fiscalisation.
Comment passer d'un objectif d’investissement immobilier en loi Pinel + (qui offre une défiscalisation avantageuse) vers une optimisation accrue de la fiscalité grâce au principe de non-fiscalisation de l’investissement en résidence EHPAD ? On vous dit tout.
La légitime volonté de valoriser son capital
Excepté quelques situations moins fréquentes (héritage, gains inattendus), c’est avec le temps et selon l’âge que tout investisseur accroît son capital, notamment grâce à la valeur travail. Savoir générer des revenus est une première étape nécessaire pour réussir à dégager une épargne. Une fois cette épargne constituée, il appartient à chacun de savoir l’optimiser en lui faisant produire une valeur selon plusieurs manières possibles :
- un investissement locatif privé permet de percevoir des loyers ;
- un investissement dans la location de locaux professionnels peut également se présenter comme opportun pour l’investisseur ;
- le placement de son épargne sur des produits financiers rémunérateurs permet une production d’intérêts ;
- l’achat et la spéculation sur des objets d’art revêtent également un intérêt pour les initiés du secteur.
De nombreuses options s’offrent à tout investisseur qui cherche à accroître son épargne et à la valoriser. Mais, tout placement doit être considéré sous le prisme de plusieurs facteurs (risque encouru, montant investi et rendement net). C’est donc un choix capital qu’il faut savoir effectuer afin de ne pas se tromper de projet d’investissement. Par exemple, certaines actions boursières affichent des rendements très intéressants, mais le risque est souvent très élevé. À l’inverse, un marché obligataire est plus sécurisant, mais les rendements sont souvent médiocres.
L’immobilier : un compromis qui séduit toujours l’investisseur
L’investissement immobilier a toujours remporté un franc succès auprès de l’investisseur (professionnel ou non) à la recherche d’un équilibre entre rentabilité et risque. En effet :
- il permet d’investir dans un bien qui ne disparaît pas en quelques heures sur un marché volatil tel que le marché boursier ;
- il se traduit souvent par une réponse sociale (mise à disposition d’un logement meublé ou non) qui permet de répondre aux besoins d’une population ;
- la gestion et la compréhension d’une location de bien immobilier sont plus simples qu’une optimisation de portefeuille d’actions pour un investisseur particulier ;
- la fiscalité liée à l’investissement immobilier peut être optimisée grâce à la non-fiscalisation ;
- en France, le rendement d’un investissement immobilier est assez linéaire et bénéficie d’un régime de loi clair et mieux encadré.
C’est pour ces raisons que l’investissement immobilier a toujours connu un grand succès tant auprès des particuliers que des professionnels. Mais, il peut revêtir plusieurs formes et un marché immobilier peut en cacher un autre.
La défiscalisation avec la loi Pinel +
Lorsqu’un investisseur envisage un projet immobilier pour valoriser son épargne, il peut se tourner par exemple vers un projet offrant la possibilité de défiscalisation par le biais de la loi Pinel +.
Principes et avantages de la loi Pinel +
Pour mémoire, cette loi Pinel + est un prolongement de la loi Pinel (qui est programmée pour disparaître à horizon fin 2024). La loi Pinel + permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 12 % à 18 %, voire à 21 % selon les durées d’engagement de mise en location (à loyer encadré) du logement considéré.
En contrepartie, le propriétaire loueur du logement s’engage à :
- investir dans une zone définie selon des critères déterminés ;
- plafonner le loyer sur une durée et un montant contractuel ;
- destiner son logement à des personnes ayant des revenus plafonnés également ;
- investir dans un bien immobilier aux performances énergétiques supérieures à celles prévues par la RE 2020 déclinée aux objectifs 2025 ;
- mettre en location un logement de superficie minimale (par exemple au moins 28 m² pour un logement de type « T1 ») ;
- réaliser une location sans rupture de bail de location encadrée pour au minimum de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Malheureusement, la loi Pinel + s’applique uniquement pour les investissements sur un logement nu, ce qui exclut donc la résidence EHPAD de ce type de loi.
Les statuts de l’investisseur immobilier en résidence de type EHPAD
Un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est une structure gérée par un exploitant (aussi appelé « gestionnaire »), qui prend en charge les séniors dépendants au sein d’un bâtiment équipé et structuré à cette fin (présence de médecins et infirmiers, moyens techniques d’accompagnement des séniors). Ce même bâtiment est constitué de chambres et de parties communes qui appartiennent à des co-propriétaires.
Généralement, un propriétaire possède une chambre qu’il met à disposition de l’exploitant qui lui reverse donc des loyers, puis qui met lui-même la chambre à disposition de la personne âgée dépendante. La chambre étant meublée à cette fin, une telle activité peut donc être considérée sous un statut de location de logement meublé.
L’investisseur peut alors être considéré comme loueur de meublés non professionnel (LMNP), si les revenus générés n’excèdent pas 23 000 euros par an et ne dépassent pas 50 % des revenus du foyer fiscal. À l’inverse, si de tels critères ne sont pas remplis, l’investisseur sera considéré comme loueur de meublés professionnel (LMP).
La non-fiscalisation de l’investissement immobilier en résidence EHPAD
Si l’on considère l’exemple d’un investisseur qui possède le statut de loueur de meublés non professionnel (LMNP), il faut pouvoir considérer l’ensemble des avantages généraux qui découlent de ce statut sur un investissement dans une résidence de type EHPAD :
- action sociale forte en contribuant à répondre aux besoins des personnes âgées dépendantes ;
- possibilité de récupérer la TVA de l’investissement réalisé ;
- légèreté de la gestion de la chambre (déléguée à l’exploitant).
Mais, il faut également considérer les avantages de la non-fiscalisation :
- possibilité d’amortir 80 % du montant de l’investissement à hauteur de 4 % par an sur 20 ans (si recours au levier bancaire) ;
- déclaration des revenus sous statut de BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non de revenus locatifs ;
- création d’un déficit fiscal reportable sur 10 ans.
Bien que ne pouvant bénéficier des avantages de la loi Pinel +, un investissement en résidence de type EHPAD permet de bénéficier de bien d'autres fiscaux. Pour en saisir les enjeux, il est conseillé de consulter un professionnel. Ce dernier pourra contribuer à définir le profil de chaque investisseur et ainsi lui proposer une solution adaptée et rentable selon ses objectifs et ses moyens.
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