Investir en EHPAD : quels sont les dispositifs immobiliers disponibles ?

Investir dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) présente certains atouts. En l’occurrence, il s’agit de la solution idéale pour percevoir des revenus réguliers sous forme de loyers, se constituer un patrimoine immobilier, préparer sa retraite sereinement ou encore protéger ses proches.

Le placement en résidence de services permet également de bénéficier de différents avantages fiscaux. Et pour cause ! En réalisant cette opération, l'investisseur individuel peut profiter de l’un ou l’autre des dispositifs immobiliers qui existent : le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut du loueur en meublé professionnel (LMP).

Ce dernier est souvent avantageux pour le propriétaire. Il lui procure, en effet, divers avantages fiscaux non négligeables. Toutefois, pour en bénéficier, il est nécessaire de respecter certaines conditions.

Fiscalité de la LMP pour un investissement en EHPAD

Le statut du loueur en meublé professionnel (LMP) ne s’applique qu’aux bailleurs qui mettent leur bien meublé en location à titre professionnel. Il procure différents avantages fiscaux, mais pour en profiter, il faut respecter certains critères. Par ailleurs, il est important de ne pas le confondre avec le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui a ses propres spécificités.

Qu’est-ce que le statut LMP ?

En investissant dans un EHPAD puis en signant un contrat de bail commercial avec une société exploitante (le gestionnaire de la résidence), l’investisseur individuel peut bénéficier du statut LMP. Ce régime fiscal est exclusivement réservé aux chambres meublées, qui disposent donc de tout le mobilier indispensable à une occupation normale par le résident.

Pour bénéficier du statut du loueur en meublé, le propriétaire doit impérativement déclarer son activité. Pour ce faire, il doit remplir le formulaire P0i, puis l’envoyer au greffe du tribunal de commerce auquel la chambre est rattachée. Cette démarche lui permettra d’obtenir son numéro SIRET indispensable à la poursuite de son activité. En revanche, le loueur en meublé professionnel n’est pas obligé d'inscrire son activité au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Comment bénéficier du statut de LMP ?

Tout investissement en EHPAD ne permet pas forcément de bénéficier du statut LMP. En effet, pour que ce statut soit accordé, le propriétaire doit respecter deux conditions essentielles.

1. Les recettes annuelles relatives à son activité (loyers toutes taxes et charges comprises) doivent être supérieures à 23 000 €. Ce plafond est ajusté dans le cas d’une création d’activité en cours d’année.
2. Le total des loyers perçus doit être supérieur au montant total des autres revenus entrants du foyer fiscal (salaires, bénéfices industriels et commerciaux).

En bref, la location doit constituer l’activité principale de l’investisseur individuel. Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, le propriétaire bénéficie du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel).

La déclaration de revenus de la location meublée avec le régime LMP

Quel que soit le statut (LMP ou LMNP), les revenus liés à un investissement en EHPAD sont d'office déclarés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En fonction des revenus, le loueur en meublé professionnel peut toutefois opter pour :

• le régime du réel normal ou simplifié ;
• le régime du micro-BIC en cas de recettes hors taxe inférieures à 176 200 € pour les meublés classés et 72 600 € pour les meublés non classés.

En parallèle, le propriétaire reste soumis au paiement des impôts locaux : taxe foncière, Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) en cas de chiffre d’affaires hors taxe supérieur à 500 000 €.

Statut LMP et déduction des charges

L’un des points forts du statut LMP est qu’il est possible de déduire de nombreuses charges, faisant directement augmenter la rentabilité locative du placement (sauf pour la micro-entreprise). En effet, cette activité professionnelle est soumise au régime réel d’imposition. Le propriétaire peut ainsi déduire des loyers perçus :

• les frais de notaire ;
• les frais de constitution de société ;
• les frais d’entretien et de réparation du bien ;
• les intérêts d’emprunt (dans le cas où il aurait réalisé un crédit immobilier pour réaliser son acquisition) ;
• les frais de gestion et d’assurance ;
• les impôts locaux ;
• l’amortissement du mobilier.

Il est également possible de pratiquer l’amortissement des biens. Le prix de l’acquisition ne peut pas être déduit. En revanche, il peut être amorti selon la durée réelle de détention du bien.

La déduction des déficits BIC avec la LMP

Les éventuels déficits BIC générés peuvent également être déduits du revenu global sans aucune limite. Pour rappel, le déficit BIC est un dispositif qui permet au propriétaire de déduire les charges des loyers perçus. Ce système permet de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu. Toutefois, pour en bénéficier, les charges relatives au bien doivent être supérieures au montant des revenus perçus.