Tout investisseur considère à un moment ou un autre les opportunités du marché immobilier. En effet, le marché immobilier ne consiste pas uniquement en l’achat de bâtiments, résidences, maisons ou appartements pour un usage personnel ou professionnel. Il existe d’autres opportunités sur le large marché immobilier, notamment l’investissement en résidence EHPAD sous statut LMNP.
Après avoir rappelé ce qu’est un EHPAD ainsi que le principe d’investissement qui peut lier un investisseur à une telle structure, nous pourrons alors nous pencher sur les contours du statut du LMNP. Le choix de la fiscalité pour un investissement EHPAD dépend également du profil de l’investisseur ainsi que de sa situation. Découvrons ensemble ce statut de LMNP, mais aussi et surtout le régime de fiscalité qui en découle, et qui permet d’atteindre une rentabilité nette minimale de 4,5 %.
Investissement EHPAD : une niche sur le marché immobilier
L’EHPAD est une résidence équipée et gérée par un gestionnaire professionnel qui exploite le bâtiment afin d’y exercer des prestations de prise en charge de personnes âgées dépendantes. Les locaux appartiennent à des copropriétaires investisseurs qui les mettent à disposition du gestionnaire en échange de loyers. Un bail commercial est donc conclu entre le gestionnaire et les copropriétaires investisseurs, qui n’ont donc pas à gérer les entrées et sorties des locataires ni même à les chercher, puisque le gestionnaire s'en occupe.
L'investissement dans un EHPAD est une démarche moins commune que l'investissement dans un logement traditionnel en escomptant en tirer des revenus locatifs. En effet, un investissement en EHPAD possède des caractéristiques qui le différencient de l'investissement immobilier classique :
- la production de revenus BIC ;
- l’investissement est plus valorisé par la notion de services attachés à la fonction de la résidence que par la superficie immobilière acquise ;
- l’investissement en résidence EHPAD répond également à une démarche socialement forte en matière de maintien de l’autonomie et du respect des individus séniors dépendants ;
- en France, l’aspect sanitaire et social d’une résidence EHPAD inclut dès facto un cadre de loi supplémentaire (agrément quinquennal délivré par les ARS vis-à-vis du gestionnaire exploitant la résidence) ;
- le régime fiscal ainsi que les avantages qui les accompagnent sont propres au marché immobilier des EHPAD.
L’investissement en EHPAD ne ressemble donc pas aux autres investissements sur le marché immobilier. Il va donc devoir répondre à des objectifs précis qui peuvent se retrouver dans le statut même de l’investisseur.
Le statut LMNP de l’investisseur en EHPAD
Comme son nom l’indique et à l’inverse d’un statut LMP (loueur en meublé professionnel), le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) place l’investisseur dans la catégorie non professionnelle, ce qui influence la fiscalité et les objectifs à moyen et long terme.
Ce statut est accessible pour les investisseurs qui respectent 2 critères déterminants (mais non cumulatifs) :
- les revenus des loyers issus de la location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an ;
- ces mêmes revenus restent inférieurs à 50 % des revenus du foyer fiscal considéré.
Ainsi et en ces termes, tout investisseur peut prétendre au statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Les impacts liés à la fiscalité d’un investissement en EHPAD (assimilé de plein droit à la location meublée) sont substantiels.
La fiscalité d’un investissement en résidence EHPAD sous statut LMNP
Au-delà de l’évidence de la responsabilité sociale d’un tel projet, l’investissement en EHPAD via le statut LMNP revêt une importance fiscale non négligeable qui doit rester l’un des principaux objectifs de l’investisseur à la recherche d’équilibre, de performances et de contribution au « mieux-être » commun.
Tâchons de matérialiser l’optimisation fiscale au travers d’un exemple concret et chiffré pour bien saisir tous les avantages de tels programmes d’investissement.
L’achat d’une chambre en résidence EHPAD
L’investisseur (sous statut LMNP) procède à l’acquisition d’une chambre au sein de l'une des différentes résidences EHPAD en France. Il est important de veiller à bien choisir la résidence retenue et le gestionnaire qui y opère, car il faut garder à l’esprit que l’agrément délivré par les ARS (valable 5 ans) est attaché au gestionnaire et non à la résidence. De plus, une mauvaise gestion de la part du gestionnaire ou de l’exploitant peut compromettre la rentabilité de l'investissement.
Deux possibilités sont déjà à étudier : l’investisseur investit ses fonds propres directement ou a recours au crédit pour investir. Dans le second cas, il faut alors prendre en compte les intérêts d’emprunt comme étant une charge supplémentaire. Par ailleurs, l’amortissement de 80 % du bien pourra se faire sur 20 ans dans le second cas (à crédit) contre 10 ans dans le premier cas (au comptant).
Prenons l’exemple d’un investissement dans une chambre en EHPAD en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) pour une valeur de 180 000 € HT, soit 36 000 € de TVA (taux à 20 %) et tous frais compris (notaire, agence, etc.). Cette TVA est récupérable (sous conditions) par l’investisseur. Cependant, s’il la récupère, c’est qu’il est assujetti au régime de TVA et il devra donc déclarer la TVA sur les loyers perçus (taux à 5,5 %). Cette opération de TVA peut être effectuée par un tiers (cabinet comptable, gestionnaire).
La mise en place de l’exploitation et des premiers revenus
Admettons des loyers annuels cumulés de 8 000 € sans TVA (pour simplifier l’exemple).
L’investisseur ordinaire devrait théoriquement déclarer 8 000 € de revenus BIC. Pour un contribuable au taux marginal d'imposition (TMI) de 30 %, cela reviendrait à 17,2 % de prélèvements sociaux soit 1 376 € et 2 400 € d’impôt sur le revenu (IR), donc un total de 3 776 € d’impôt. On retrouve donc un revenu net de 4 224 € (8 000 - 3 776), soit un rendement net après impôt de 2,34 % (montant HT d’investissement). Heureusement, le statut LMNP en investissement EHPAD change la donne.
Non-fiscalisation des revenus en régime réel
Le loueur LMNP peut alors diminuer les loyers perçus grâce aux avantages conférés à son statut par la loi lorsqu’il a opté pour le régime réel :
- diminution artificielle des loyers grâce à l’amortissement du bien (à hauteur de 80 % de l’investissement HT sur 20 ans à 4 % par an) soit 80 % de 180 000/20 ans = 7 200 € par an ;
- diminution artificielle des loyers grâce à l’amortissement du mobilier (par exemple 8 000 € HT sur 7 ans) soit 1 142 € par an.
Toujours dans le cadre de notre exemple, cela fait donc 7 200 + 1 142 = 8 342 € de déduction. Il existe donc (pour les 7 premières années) un déficit de -342 € par an. Il n’y a donc pas d’assiette imposable. Le déficit est même imputable sur les BIC non professionnels en LMNP et est reportable jusqu’à 10 ans. Au bout de 7 ans, les amortissements sur le mobilier s’arrêtent. On a donc 8 000 € de loyers annuels (clause de révision des loyers ou TVA à 5,5 % non prises en compte pour l’exemple), auxquels on soustrait 7 200 € (amortissement immobilier seul), soit 800 € annuels de bénéfice avant impôt. Ensuite, les prélèvements sociaux (17,2 %) ainsi que le TMI sont prélevés sur le montant imposable.
Vision de la rentabilité en régime micro-BIC
Le loueur LMNP bénéficie (en régime micro-BIC) d’un abattement forfaitaire de 50 % avant impôt en lieu et place des amortissements et autres charges réelles.
En reprenant l’exemple, cela ferait toujours 8 000 € de loyers, mais la base serait réduite de 50 %, soit 4 000 €. Ensuite, sur cette même base seront prélevés les prélèvements sociaux (17,2 %) ainsi que le TMI. Cela peut sembler moins avantageux, mais pour pouvoir comparer, il est indispensable de projeter une vision à long terme grâce à l’aide d’un professionnel qui saura éclairer et accompagner l’investisseur LMNP.
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