Investir en immobilier est une bonne façon d’obtenir des revenus complémentaires, en plus de son activité principale ou de sa pension retraite. Il y a de nombreuses manières de le faire : l’investissement en EHPAD en est une. Il existe de nombreuses raisons d’investir en EHPAD pour s’assurer des revenus complémentaires. L'investissement dans une résidence médicalisée comme l’EHPAD avec le statut LMNP offre de nombreux avantages que l’immobilier traditionnel ne peut pas forcément offrir. C’est le cas de la gestion déléguée qui permet de percevoir des revenus sans gestion et de profiter d’une bonne rentabilité tout en ayant un minimum de contraintes.

Avant de nous lancer dans le cœur du sujet de la gestion déléguée, nous rappellerons d’abord l’importance de penser à l’investissement pour préparer son avenir. Nous expliquerons ensuite ce qui définit la gestion déléguée et les avantages qu’elle offre et dont les investisseurs individuels peuvent profiter.

Investissement EHPAD et revenu complémentaire : la gestion déléguée-1

L’investissement en EHPAD pour s’assurer des revenus complémentaires

L’objectif d’un investissement immobilier est de percevoir un revenu complémentaire et de se sécuriser soi-même et ses proches. On peut investir pour se constituer ou diversifier son patrimoine, réaliser un projet, avoir un meilleur train de vie, créer un revenu pour un tiers vulnérable ou payer les études d’un enfant.

Les EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont des résidences médicalisées adaptées aux personnes âgées dépendantes proposant des services de soin, de restauration et d’animation. Ainsi, les personnes dans le besoin sont prises en charge par des professionnels de santé au quotidien. L’investissement dans ce type de résidence est un placement d’avenir. La population est vieillissante et l’offre est aujourd’hui insuffisante : le secteur est en besoin plus que jamais. Face à la pénurie de lits, mise d’autant plus en avant par la crise de la COVID-19, on comprend rapidement qu’acheter une chambre dans une résidence EHPAD représente un investissement sécurisé, puisque les chances de périodes de vacance locative sont presque nulles. Le taux d’occupation est largement supérieur aux autres secteurs de la location meublée.

Le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet d’investir dans une résidence à travers un bail commercial. L’investisseur individuel perçoit les loyers sous la forme de revenus BIC. Ces revenus ont un rendement de 5 %. En outre, ce statut permet à l’investisseur de profiter d’une fiscalité avantageuse — notamment une réduction de l’impôt — et de la gestion déléguée, que nous allons voir dans un second temps. Le régime LMNP est le régime standard pour les propriétaires dont les revenus de la location ne représentent pas plus de 23 000 € ou plus de 50 % de son revenu total. Au-delà, il s’agit d’un revenu locatif et c’est le régime LMP (loueur en meublé professionnel) qui est appliqué.

Dans le contexte économique et social créé par les différentes réformes que le gouvernement met en place, la population pense à sa retraite de plus en plus tôt. Heureusement, il est possible d’investir dans une chambre de résidence EHPAD en achetant à crédit.

Investissement en EHPAD : qu’est-ce que la gestion déléguée ?

Par définition, la gestion déléguée « consiste à demander à un tiers de gérer ses affaires à sa place ». On appelle la personne possédant le bien et cédant la gestion de celui-ci « délégante » et la société qui le gère le « délégué ». Dans le cadre de l’achat d’une chambre en résidence EHPAD, un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans et renouvelable est signé entre l’investisseur individuel et l’exploitant de la résidence. En signant ce bail, l’investisseur individuel confie la gestion de son bien à l’exploitant.

Les EHPAD peuvent être exploités par l’État, par des groupes privés à but non lucratif ou par des groupes privés, côtés en bourses ou non. Cependant, il est impossible d’investir dans les résidences publiques ou associatives. Les principaux gestionnaires d’EHPAD dans le privé sont :

  • Korian ;
  • Orpéa ;
  • LNA ;
  • DomusVI ;
  • Colisée.

Investir en EHPAD, c'est donc en quelque sorte investir dans l'immobilier géré. C’est un système qui permet aux propriétaires de s’enlever une lourde charge des épaules. Un particulier ou un chef d’entreprise peut procéder à cet investissement tout en continuant de se concentrer sur son activité principale ; un couple avec des enfants n’a pas forcément le temps de gérer, mais peut dans ce cas continuer de se concentrer sur sa vie de famille.

Investissement EHPAD et revenu complémentaire : la gestion déléguée-2

Investissement en EHPAD : les avantages de la gestion déléguée

La gestion déléguée offre de nombreux avantages : en voici les principaux.

Versement du loyer que la chambre soit occupée ou non

En signant le bail commercial, chaque partie s’engage à tenir ses obligations. Pour le gestionnaire, il s’agit notamment de s’engager à verser les loyers mensuels ou trimestriels, que la chambre soit occupée ou non, pendant toute la période du bail. En d’autres termes, la location de la chambre d’EHPAD se fait entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence et non entre le propriétaire et l’occupant de la chambre. Le propriétaire n’a donc pas besoin de chercher un locataire par peur que la chambre soit inoccupée et de ne pas recevoir de loyer durant une certaine période. C’est là l’un des plus gros avantages de l’investissement en EHPAD, que l'on ne retrouve pas dans l’immobilier locatif traditionnel.

Il est néanmoins recommandé de s’assurer que l’exploitant sera en mesure de respecter ses obligations, d’autant plus que la durée minimale d’un bail est de 9 ans. Pour cela, l’investisseur peut se vérifier la bonne santé financière de l’exploitant en question en se penchant sur ses résultats antérieurs.

Travaux pris en charge par le gestionnaire

L’autre point important de la gestion déléguée est la prise en charge des travaux et de la mise aux normes des locaux. En effet, la plupart des grands exploitants des résidences privées prennent tous ces frais en charge, ce qui augmente la rentabilité d’un investissement EHPAD. Cela inclut :

  • les petites réparations telles que le changement d’une porte ou la réparation d’une fuite d’eau (article 605 du Code civil) ;
  • les gros travaux comme la pose d’une toiture, le remplacement d’un ascenseur ou un ravalement de façade (article 606 du Code civil) ;
  • la mise en conformité liée à l'aspect médicalisé des locaux.

Si les travaux de mise aux normes et de rénovation sont majoritairement pris en charge par le gestionnaire, il faut faire très attention aux spécificités du bail commercial pour s’assurer la rentabilité de son investissement. En effet, selon le gestionnaire, certains frais peuvent être à la charge de la société et d’autres à la charge du propriétaire bailleur. Lors de la signature du bail, il est essentiel de prendre garde à la temporalité de prise en charge. Effectivement, le bail stipule sûrement que les travaux sont pris en charge par l’exploitant pendant une certaine période, lors du premier bail, par exemple. Il est important de noter que s’il s’agit d’un investissement en résidence neuve, les gros travaux arrivent généralement après au moins une dizaine d’années.

Pour résumer, la gestion déléguée offerte par l’investissement en chambre d’EHPAD permet de diminuer le temps alloué à ce placement et de s’assurer un revenu complémentaire régulier.

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