En France, la TVA est prélevée pour chaque transaction entre un particulier et un professionnel. Ainsi, en achetant un bien neuf en tant que particulier, la transaction nécessite forcément le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée. Acheter un bien en EHPAD ne fait pas exception à cette règle.
Toutefois, lorsqu’un investisseur individuel acquiert une chambre en EHPAD, il bénéficie du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Ce statut juridique lui donne alors la possibilité de récupérer cette TVA à condition de respecter certaines conditions. Cette récupération de la TVA est un véritable atout pour maximiser encore un peu plus les revenus complémentaires générés par l’investissement en EHPAD.
Mais alors, comment en profiter ?
Quelles sont les conditions de récupération de TVA en investissement EHPAD ?
Afin de maximiser et d’optimiser les revenus complémentaires générés par un investissement en EHPAD, les investisseurs ont la possibilité de profiter des nombreux avantages du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Parmi ces avantages, la récupération de la TVA s’avère très intéressante. Encore faut-il respecter toutes les conditions pour pouvoir en profiter.
Récupérer la TVA sur un investissement EHPAD grâce au statut LMNP
Les investisseurs individuels optant pour un placement immobilier dans un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) peuvent profiter d’un statut juridique spécifique : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). C’est grâce à ce statut que la récupération de la TVA dans le cadre d’un investissement en EHPAD sera possible.
Afin de bénéficier potentiellement de ce statut, certaines conditions liées aux plafonds de revenus et à l’équipement de la chambre en EHPAD doivent être respectées.
Récupération de la TVA : une question de services
Il est possible de récupérer la TVA payée lors de l’achat d’un bien en EHPAD, car ce type d’établissement fournit des services.
En effet, pour pouvoir profiter de la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée, le bien en question doit proposer au moins 3 des prestations suivantes :
- l’accueil et la réception de la clientèle ;
- la fourniture du linge de lit ;
- le petit-déjeuner ;
- l’entretien des parties communes.
Tous les établissements répondant à ce critère peuvent ainsi être concernés par la récupération de la TVA (maison de retraite, résidence de tourisme, résidence étudiante et bien sûr, les EHPAD).
Acheter dans le neuf pour récupérer la TVA sur son investissement EHPAD
Cela peut sembler logique, mais pour récupérer la TVA liée à l’achat d’un bien immobilier qu'est la chambre en EHPAD, il faut avoir payé cette TVA. La TVA n’est appliquée que lors d’une transaction entre un particulier et un professionnel. Dans le cadre d’une transaction immobilière, le taux de TVA s’élève à 20 %.
Ainsi, dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier entre particuliers, la taxe sur la valeur ajoutée n’est pas appliquée (taxe immobilière). Pour être soumis à la TVA et pouvoir par la suite la récupérer, il convient alors d’acquérir une chambre neuve dans un EHPAD, et donc d'être le premier propriétaire. La récupération de la TVA grâce au statut LMNP est en effet autorisée à condition que le bien soit construit en VEFA (vente en l’état futur d'achèvement), depuis moins de 5 ans, ou bien encore après l’achat.
L'importance du bail commercial pour pouvoir récupérer la TVA
Afin de conclure un investissement dans un EHPAD, l’investisseur doit signer un contrat spécifique : le bail commercial. Le bail commercial lie notamment le futur propriétaire à la société de gestion. Cette dernière se charge de l’entretien et des autres éléments de gestion pour le compte du propriétaire et lui reverse les loyers tous les mois, ou bien encore tous les trimestres.
Afin de pouvoir récupérer la TVA, le bail commercial signé doit avoir une durée minimale de 9 ans. Il n’existe en revanche aucune durée maximale.
Les conditions de loyers pour récupérer la TVA sur un investissement EHPAD
Enfin, pour pouvoir récupérer la TVA, il est également nécessaire de disposer d’un numéro de TVA. Dans le cadre d’un investissement en EHPAD, c’est la société de gestion qui se charge de collecter les loyers puis de les reverser au propriétaire.
Le détail de la TVA doit donc apparaître dans les loyers versés par la société de gestion. Cette TVA est ensuite reversée au Trésor public. Pour un investissement en EHPAD, la taxe sur la valeur ajoutée en ce qui concerne le loyer perçu s’élève à 5,5 %.
Pour pouvoir profiter de la récupération de la TVA, les loyers perçus doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sur la déclaration de revenus.
Quelles démarches pour récupérer la TVA en investissement EHPAD ?
Une fois toutes les conditions précédentes remplies, une demande de remboursement de TVA est possible pour ainsi maximiser ses revenus complémentaires. Il convient toutefois de s’assurer que le bail commercial avec un exploitant chargé de la gestion du bien est bien signé et que le propriétaire bénéficie bien du statut LMNP (déclaration à l’aide du formulaire P0i à envoyer au greffe du tribunal de commerce au plus tard 15 jours après la mise en location du bien).
La demande de remboursement de TVA s’effectue vie le formulaire 3519-SD qui doit être transmis au service des impôts auquel le bien en EHPAD est rattaché. Ce formulaire doit être accompagné d’une copie du bail commercial, de l’acte notarié, du décompte du notaire et d’un RIB.
Le remboursement de la TVA par le Trésor public sera effectué dans un délai maximum de 6 mois.
Récupération de la TVA en investissement EHPAD : que faire en cas de revente ?
Un dernier point doit encore être évoqué : la récupération totale de la TVA n’est possible que si le propriétaire conserve son bien pendant une durée minimale de 20 ans. Si une revente est exercée avant ce délai, le propriétaire est tenu de rembourser la TVA récupérée au Trésor public en fonction d’un prorata des années de non-détention.
En théorie, il est donc nécessaire de conserver un bien en EHPAD durant 20 ans pour pouvoir récupérer la TVA sans avoir à la rembourser plus tard. Toutefois, en pratique, aucun investisseur ne rembourse une TVA récupérée même en cas de revente avant la durée minimale des 20 ans, car une exception est faite lorsque le nouvel acquéreur du bien conserve la même société de gestion (le même exploitant). Ainsi, le remboursement de la TVA est en principe toujours acquis puisque la chambre en EHPAD est toujours revendue par le biais d'un gestionnaire.
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