L’investissement EHPAD pour préparer sa retraite présente de nombreux avantages. En effet, outre le fait de dégager le propriétaire des contraintes liées à la gestion de la location, l'investissement EHPAD lui offre l'assurance de percevoir une rente régulière et sécurisée. Mais, il représente également un moyen idéal pour transmettre un patrimoine avec des frais de succession réduits.
Alors, qu'en est-il de la transmission d'un investissement EHPAD entre conjoints ? Quel mécanisme mettre en place pour réduire la fiscalité lors de la transmission de ce genre de patrimoine immobilier ? Découvrez comment bien préparer sa retraite avec l'investissement EHPAD tout en anticipant sa succession.
Les avantages de l'investissement EHPAD entre conjoints
Si l'investissement EHPAD permet une succession simplifiée pour tous les liens de parenté, il est particulièrement avantageux pour les couples. Au sein d'un couple, il est important de penser à protéger son conjoint ou sa conjointe. C'est pour cette raison qu'au moment de préparer leur retraite, certains investisseurs individuels se tournent vers l'investissement EHPAD.
Pension de réversion et investissement EHPAD
La pension de réversion correspond à une somme versée à un veuf ou à une veuve après le décès de son conjoint. Il s'agit d'une partie de la pension de retraite qui est transférée au conjoint survivant. En moyenne, ce montant s'élève à 50 % de la pension de retraite du défunt.
Le conjoint survivant ne bénéficie donc pas de l'intégralité de la pension de retraite de son époux ou de son épouse. Sa qualité de vie peut s'en trouver fortement impactée, ce qui n'est pas le cas avec l'investissement EHPAD.
En effet, investir dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes offre des revenus complémentaires dès la signature du bail commercial, qui est un contrat signé chez un notaire. Ces revenus peuvent donc constituer un capital conséquent pour les futurs retraités. En cas de décès, le conjoint survivant continue de toucher l'intégralité des revenus générés par l'investissement EHPAD.
Les avantages de l'investissement EHPAD pour le conjoint survivant
Outre le fait de conserver l'intégralité de l'investissement EHPAD après le décès, le conjoint survivant bénéficie également des nombreux avantages offerts par ce genre d'investissement. En effet, investir dans une chambre ou un appartement en EHPAD, c'est faire le choix d'un placement sécurisé et rentable.
Premièrement, la location gérée offre une très grande tranquillité d'esprit, car l'exploitant de l'EHPAD prend en charge l'intégralité de la gestion de la chambre.
Deuxièmement, un cabinet comptable spécialisé peut s'occuper de la gestion comptable et transmet à l'investisseur individuel ou au conjoint survivant tous les éléments à transmettre aux impôts notamment.
Troisièmement, le taux de rendement locatif d'un investissement EHPAD est de 4,5 % minimum net. L'investisseur individuel profite d'une fiscalité avantageuse et d'un statut juridique particulier, car un investissement EHPAD peut être réalisé :
- de façon professionnelle avec le statut de loueur en meublé professionnel, LMP ;
- de façon non professionnelle avec le statut de loueur en meublé non professionnel, LMNP.
Quatrièmement, le conjoint survivant dispose d'une garantie supplémentaire : celle de percevoir les loyers, y compris si la chambre de l'EHPAD n'est pas occupée. Les modalités de révision du loyer figurent également dans le bail commercial signé avec l'exploitant de l'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes.
Réduire les frais de succession grâce à l'investissement EHPAD
L'investissement EHPAD présente un autre avantage pour les héritiers. En effet, ces derniers peuvent bénéficier de coûts fiscaux réduits au moment du calcul des droits de succession.
Les frais de succession d'un investissement EHPAD
Lors d'un héritage, les frais de succession s'appliquent automatiquement. Le calcul des droits de succession dépend de nombreux critères, dont :
- la valeur du bien immobilier ;
- le lien de parenté avec le défunt ;
- le nombre d'héritiers.
Après abattement, le taux d'imposition peut être compris entre 20 % et 45 %, ce qui peut altérer la valeur globale du patrimoine. Cependant, il est possible de transmettre un patrimoine immobilier en évitant les frais de succession grâce notamment à l'investissement EHPAD. En effet, l'investissement EHPAD, sous certaines conditions, permet de bénéficier d'un schéma d'optimisation successorale très favorable.
La création d'une société pour réduire les frais de succession
L'investisseur individuel peut opter pour la création d'une société au moment de faire l'acquisition d'une chambre dans une résidence pour personnes âgées dépendantes. De cette manière, il bénéficie de conditions très avantageuses au moment de transmettre son patrimoine.
En effet, en constituant une société, une SARL de famille plutôt qu'une SCI, l'investisseur individuel gère sa succession avec des dons de parts à ses enfants. Ces derniers peuvent alors prendre en main l'investissement et éviter les frais de succession.
De plus, le démembrement de parts sociales ou le démembrement de propriété présente un autre avantage : la réduction des coûts fiscaux de la transmission du patrimoine. Pour cela, la pleine propriété est partagée entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
L'investisseur individuel peut donc faire donation de la nue-propriété et conserver l'usufruit. Il perçoit alors des revenus jusqu'à son décès. Mais, au moment de son décès, l'usufruit s'éteint automatiquement. Le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. Les droits de succession sont réduits, puisque la valeur du bien transmis est moins importante.
Investir en EHPAD pour transmettre un patrimoine de grande qualité
Lorsque l'on décide de réaliser un investissement locatif, il est nécessaire de penser qualité et rentabilité. L'investissement doit être sûr et sécurisé. Il doit également pouvoir se revendre facilement. De cette manière, préparer sa retraite s'accompagne d'un investissement optimisé qui ne sera pas un poids pour les héritiers, bien au contraire.
La valeur d'un investissement EHPAD au sein d'un patrimoine immobilier
Un investissement EHPAD n'est pas un investissement immobilier comme un autre. Il s'agit plutôt d'un investissement locatif de grande qualité et qui défend des valeurs socialement responsables.
Les seniors présents dans les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes disposent d'un accompagnement médical au quotidien. Certains EHPAD sont spécialisés dans l'accueil de personnes atteintes de certaines maladies, comme la maladie d'Alzheimer ou la maladie de Parkinson.
Investir en EHPAD, c'est participer à cette démarche et c'est offrir aux aînés la possibilité de résider dans des logements décents et entourés de tout le personnel médical dont ils ont besoin.
La facilité de la revente d'un investissement EHPAD
L'espérance de vie augmentant en France, le marché est en plein essor. La demande de prise en charge en EHPAD est en constante augmentation. Un investissement EHPAD constitue donc un investissement de grande qualité et permet de constituer un patrimoine immobilier fiable et sécurisé.
Pour les héritiers, un logement en EHPAD, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une chambre, ne constitue pas une contrainte, mais un véritable atout. Il sera normalement très simple de revendre ce type de bien.
L'investissement EHPAD pour concilier retraite et succession
Préparer sa retraite peut se décider à tout âge : 30 ans, 40 ans, 50 ans ou encore 60 ans. En effet, à chaque âge, il est possible de mettre en place des dispositifs pour bénéficier d'un complément de revenu. Dans le cas de l'investissement EHPAD, le complément de revenu est versé dès la signature du bail commercial avec l'exploitant. L'investisseur individuel peut donc disposer de ces revenus réguliers avant sa retraite.
Mais, si l'acquisition d'une chambre en EHPAD permet de concilier retraite et succession, c'est parce que cet achat présente un double avantage :
- offrir une rente immédiate et sécurisée ;
- limiter les frais de succession.
Pour conclure, au moment de chercher à préparer sa retraite, il ne faut négliger aucun aspect et penser également aux conditions de succession. De cette manière, le conjoint survivant et les héritiers n'auront pas à supporter une fiscalité trop lourde, mais continueront plutôt à bénéficier de ses nombreux avantages.
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