Préparer sa retraite est devenu une nécessité pour faire face, entre autres, à la baisse des pensions de retraite et à la hausse du coût de la vie. L’investissement en EHPAD se présente comme une solution rentable et sécurisée pour préparer sa retraite. En effet, l'achat d'une chambre ou d'un appartement dans une résidence pour personnes âgées dépendantes présente de nombreux atouts qui concernent aussi bien la fiscalité que la transmission du patrimoine.
Mais, quels sont-ils exactement ? Pourquoi l'investissement EHPAD est-il de plus en plus plébiscité ? Quels avantages fiscaux présente-t-il et comment permet-il de garantir une rente ? Nous vous proposons de découvrir les quatre principaux intérêts de l'investissement EHPAD pour préparer sa retraite.
Investissement EHPAD : la tranquillité d'esprit grâce à la location gérée
La location gérée en investissement EHPAD permet de préparer sa retraite en toute sérénité. Il n'est pas nécessaire de dégager du temps pour gérer la chambre de l'EHPAD, car tout est pris en charge par l'exploitant.
En quoi consiste la gestion d'un bien immobilier ?
La gestion d'un bien immobilier correspond à différentes actions indispensables pour assurer la rentabilité de l'investissement locatif. Qu'il s'agisse d'une chambre meublée, d'un appartement ou d'une maison, le propriétaire doit commencer par trouver un locataire et valider la location du bien. Plusieurs étapes se succèdent alors, dont :
- la visite du logement ;
- l'analyse de la solidité financière des dossiers des candidats ;
- la rédaction du bail de location ;
- la réalisation de l'état des lieux d'entrée.
Lorsque le locataire occupe le logement, le propriétaire doit aussi faire face à des imprévus, comme :
- des loyers impayés ;
- des travaux de réparation urgente ;
- le départ du locataire ;
- la recherche d'un nouveau locataire ;
- les réunions avec le syndic de copropriété le cas échéant.
Toutes ces actions prennent du temps et demandent de l'énergie. Alors, certains propriétaires décident de confier la gestion de leur investissement locatif à une agence ou à un gestionnaire, ce qui représente un coût supplémentaire.
Les avantages de déléguer la gestion de son investissement EHPAD à l'exploitant
Les agences et les gestionnaires se différencient d'un exploitant d'EHPAD, car ce dernier assure la gestion de l'ensemble de son établissement. Il dispose d'une vision globale qui garantit la rentabilité de l'investissement.
D'ailleurs, plus qu'un avantage, la transmission de la gestion d'un investissement EHPAD à l'exploitant est automatique et contractuelle. Le bail commercial stipule que la gestion de la location incombe à l'exploitant de l'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes.
Concernant les charges, un tableau annexé au bail les décrit très précisément. La location gérée de l'investissement EHPAD offre du temps, de la sécurité et de la tranquillité d'esprit. C'est le premier intérêt et avantage de l'investissement EHPAD pour préparer sa retraite.
La gestion comptable d'un investissement EHPAD
La gestion comptable est un autre point à prendre en compte à côté de la gestion administrative. Pour un investissement EHPAD, la gestion comptable peut être réalisée par un cabinet comptable spécialisé. Il se charge de procéder à l'ensemble des déclarations, comme la déclaration de la TVA.
De même, le cabinet comptable fournit à l'investisseur individuel les informations à communiquer lors de la déclaration de revenus. Cette solution permet de préparer sa retraite sans aucune charge mentale liée à la gestion de son investissement.
L'investissement EHPAD pour assurer la transmission de son patrimoine
La constitution d'un patrimoine suppose également de penser à sa transmission. L’investissement EHPAD offre de véritables facilités de transmission, ce qui permet de conserver la valeur et la qualité de son patrimoine immobilier.
La transmission des biens loués en meublé et la constitution d'une société
Il faut savoir qu'il existe des facilités de transmission pour un bien loué en meublé. Mais, pour cela, l'investissement EHPAD doit être réalisé avec une société. En effet, la création d'une société permet d'éviter les frais de succession, sous certaines conditions. Il est recommandé de créer une SARL de famille et de choisir pour associés des parents en ligne directe, à savoir :
- des grands-parents ;
- des enfants ;
- des petits-enfants ;
- des frères ;
- des sœurs ;
- des conjoints.
Ceux qui ont déjà constitué une SCI peuvent simplement changer la nature de la société en SARL de famille.
L'investissement EHPAD et le démembrement de propriété ou de parts sociales
Le démembrement de propriété repose sur un principe très simple : séparer la pleine propriété d'un bien en deux parties, à savoir la nue-propriété et l'usufruit.
L'investissement EHPAD est ainsi partagé entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. On parle de démembrement de parts sociales lorsque l'investissement est réalisé avec une société, comme une SCI ou une SARL. Ce mécanisme facilite la transmission du patrimoine, car il permet de réduire les coûts fiscaux.
Pour les seniors ayant investi dans une chambre en EHPAD, c'est l'assurance de transmettre leur patrimoine en limitant les coûts de succession et en conservant la valeur d'origine de leur bien.
Retraite : bénéficier d'une rente garantie avec l'investissement EHPAD
Contrairement à d'autres investissements locatifs, l’investissement EHPAD permet de bénéficier d'une rente assurée. C'est la troisième raison qui fait de l'investissement EHPAD un moyen sécurisé de préparer sa retraite.
Quels sont les avantages d'une rente assurée pour préparer sa retraite ?
Une rente assurée est une somme perçue régulièrement. Les personnes qui souhaitent préparer leur retraite savent qu'elles peuvent donc compter sur des revenus réguliers. Les revenus ne sont pas interrompus à cause du départ d'un locataire ou d'un défaut de paiement du locataire.
Au contraire, l'investisseur individuel perçoit l'argent du loyer, à date fixe. C'est pour lui l'assurance de se constituer un véritable capital, puisqu'il peut anticiper les revenus à venir à partir de la date d'achat de son bien immobilier.
Comment l'investissement EHPAD peut-il garantir une rente ?
Garantir une rente permet de sécuriser un placement, mais tous les investissements immobiliers locatifs n'offrent pas une telle garantie. L'investissement EHPAD le permet grâce au bail commercial. En effet, le bail commercial est un contrat signé entre l'exploitant de l'EHPAD et l'investisseur individuel qui oblige d'une certaine manière l'exploitant au versement du loyer.
Cela signifie que les propriétaires d'une chambre ou d'un appartement d'une résidence pour personnes âgées dépendantes perçoivent un loyer fixe en toutes circonstances. Que la chambre soit occupée ou non par un senior, le propriétaire perçoit automatiquement le loyer prévu dans le bail commercial. Les versements débutent dès la signature du bail ou la livraison du bien.
Les avantages fiscaux de l'investissement EHPAD
Les avantages fiscaux de l’investissement EHPAD sont réels et représentent un véritable atout lorsque l'on souhaite préparer sa retraite de façon sécurisée.
Investir en EHPAD et obtenir un statut juridique
Le fait d'investir en EHPAD confère automatiquement un statut juridique à l'investisseur individuel. En effet, il est possible de réaliser un investissement EHPAD grâce à deux statuts :
- le statut LMNP ou statut de loueur en meublé non professionnel ;
- le statut LMP ou statut de loueur en meublé professionnel.
Un conseiller en gestion de patrimoine est le partenaire idéal pour déterminer le meilleur statut juridique selon sa situation personnelle. Chacun de ces statuts ouvre droit certains régimes fiscaux et offre des avantages fiscaux aux investisseurs indépendants.
Les avantages du statut LMNP pour l'investissement EHPAD
Ceux qui optent pour le statut de la location meublée non professionnelle, LMNP, bénéficient d'une fiscalité avantageuse (sous le régime réel ou le régime micro-BIC) à savoir :
- l'amortissement de 80 % du montant HT investi sur une durée de 20 ans ;
- la déduction des charges (comme la taxe foncière, les intérêts d'emprunt et l'amortissement) ;
- la perception de loyers nets non fiscalisés pendant une durée de 10 ans si le paiement est comptant ;
- la perception de loyers nets non fiscalisés pendant une durée de 20 ans si le paiement est à crédit.
Enfin, dans le cas de la vente de la chambre ou de l'appartement, l'investisseur individuel peut également profiter d'avantages fiscaux. Ainsi, s'il possède le bien depuis 22 ans, l'exonération d'impôt sur la plus-value est acquise. Il faut attendre une durée de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Pour résumer, l'investissement EHPAD est une solution efficace et peu risquée pour préparer sa retraite, à l'âge de 40 ans, de 50 ans ou de 60 ans. Les résidences pour personnes âgées dépendantes offrent la possibilité de réaliser des placements sûrs et présentant un taux de rendement de 4,5 % minimum net.
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