Préparer sa retraite est un enjeu majeur pour de nombreux actifs, qu'ils soient salariés, indépendants ou entrepreneurs. En effet, face à l'allongement de la durée de vie, il est désormais essentiel de se constituer un capital suffisant pour profiter d'une retraite confortable. À ce titre, il existe différentes opportunités intéressantes, parmi lesquelles l'investissement en EHPAD. Ce dispositif, qui consiste à acquérir une chambre dans une résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes, présente de nombreux atouts pour les investisseurs individuels, notamment sur le plan fiscal.
Vous vous intéressez à l'investissement en EHPAD, mais vous manquez d'informations en ce qui concerne sa fiscalité ? Vous voulez en particulier connaître les avantages fiscaux de cette solution ? Découvrons en quoi consistent ces derniers à travers les deux statuts juridiques en vigueur : la LMNP (location meublée non professionnelle) et la LMP (location meublée professionnelle).
Définition et état des lieux de l'investissement en EHPAD
Un EHPAD est un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Celui-ci accueille les résidents en perte d'autonomie, en particulier lorsqu'ils ont besoin d'une prise en charge pour les actes de la vie quotidienne et des soins médicaux spécifiques. L'investissement en EHPAD consiste donc à acquérir une chambre au sein d'une résidence médicalisée de ce type, pour la louer par la suite au gestionnaire exploitant responsable de l’EHPAD.
Cet investissement peut se faire soit directement, en pleine propriété, soit indirectement, par le biais d'une société divisée en parts sociales. Dans les deux cas, l'investisseur individuel perçoit des loyers mensuels ou trimestriels de la part du gestionnaire exploitant, sur la base du bail commercial établi entre les deux parties. Celui-ci détaille toutes les conditions et modalités de location, comme le montant du loyer, la répartition des charges entre le propriétaire investisseur et le gestionnaire exploitant, ou encore la liste des meubles mis à disposition du résident.
Notons que l'investissement en EHPAD se distingue de l'investissement locatif classique, puisque l'investisseur individuel établit un bail commercial avec le gestionnaire exploitant de la résidence médicalisée. Or, dans une location classique, le bail locatif est conclu avec l'occupant du bien.
Les avantages fiscaux de l'investissement en EHPAD : LMNP ou LMP ?
L'investissement en EHPAD entraîne de nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs individuels. Néanmoins, ces derniers diffèrent en fonction du statut juridique appliqué. Il est donc primordial de distinguer les avantages fiscaux du statut de LMNP, la location meublée non professionnelle, de ceux du statut de LMP, la location meublée professionnelle.
Les avantages du statut juridique LMNP sur le plan fiscal
Le statut juridique LMNP est celui de la location meublée non professionnelle. Au même titre que la LMP, il entraîne plusieurs avantages fiscaux pour l'investisseur individuel. Cependant, pour en bénéficier, il est nécessaire de remplir certaines conditions.
Les conditions pour bénéficier du statut juridique LMNP
Afin d'obtenir le statut de LMNP, les revenus BIC annuels de l'investissement en EHPAD doivent être au choix :
- inférieurs à 23 000 euros ;
- inférieurs aux revenus issus des autres activités professionnelles du foyer fiscal.
Les différents régimes du statut juridique LMNP
Au-delà du statut juridique en lui-même, il faut aussi distinguer les différents régimes fiscaux inhérents à celui-ci, auxquels sont soumis les revenus BIC de la location. Dans le cadre du statut de LMNP, un investisseur individuel est soumis :
- au régime micro-BIC si les revenus concernés ne dépassent pas 77 700 euros ;
- au régime dit de bénéfice réel si les revenus BIC dépassent 77 700 euros.
À noter que sous le seuil des 77 700 euros, le régime micro-BIC s'applique automatiquement. Toutefois, l'investisseur individuel est autorisé à choisir le régime réel s’il en fait la demande.
Les avantages fiscaux du statut de LMNP
En optant pour le statut de LMNP, l'investisseur individuel peut bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Malgré tout, la majorité d'entre eux concerne spécifiquement le régime réel. Par exemple, le seul avantage fiscal du statut de LMNP en régime micro-BIC est de pouvoir profiter d'un abattement de 50 % sur les loyers perçus, dans la limite de 70 000 euros. Par conséquent, ce régime ne permet pas de déduire les charges réelles.
À l'inverse, les avantages fiscaux du statut de LMNP en régime réel sont plus nombreux, surtout en ce qui concerne la déduction des charges. En effet, il est notamment possible de déduire les intérêts d'emprunt, les frais de notaire, les frais d’assurances ou encore la taxe foncière. Le statut de LMNP en régime réel permet aussi d'amortir le prix de la chambre sur plusieurs dizaines d'années.
À noter enfin que sous certaines conditions, le statut de LMNP donne la possibilité à l'investisseur individuel de récupérer la TVA à 20 % sur son investissement. Pour cela, la chambre acquise doit entre autres se situer dans une résidence médicalisée neuve.
Les avantages du statut juridique LMP sur le plan fiscal
Le statut juridique de LMNP est celui de la location meublée professionnelle. En d'autres termes, il s'applique lorsque la location est la principale activité de l'investisseur individuel. Toutefois, là aussi, certaines conditions sont à respecter pour en profiter.
Les conditions pour bénéficier du statut juridique LMP
Avec le statut de LMP, les revenus issus de la location doivent répondre à deux critères déterminants :
- dépasser 23 000 euros sur l'année civile pour l'ensemble des membres du foyer fiscal ;
- être supérieurs au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Ces deux conditions sont cumulatives, ce qui signifie que le non-respect de l'une d'entre elles entraîne automatiquement l'application du statut de LMNP.
Les différents régimes du statut juridique LMP
Tout comme pour le statut de LMNP, plusieurs régimes fiscaux sont possibles en LMP. L'investisseur individuel peut ainsi opter pour :
- l'imposition sur le revenu ;
- l'imposition sur les sociétés ;
- la micro-entreprise, qui dépend toutefois du montant des revenus générés.
Dans les deux premiers cas, l'activité de location est soumise au régime réel.
Les avantages fiscaux du statut de LMP
Comme nous venons de le voir, les régimes de l'imposition sur le revenu et de l'imposition sur les sociétés sont tous deux des régimes dits de bénéfice réel. Dans ces conditions, plusieurs charges peuvent être déduites des revenus déclarés. Il s'agit par exemple :
- des frais de notaire ;
- des impôts locaux ;
- des frais de gestion ;
- des frais d'assurance ;
- des intérêts d'emprunt.
Également, l'investisseur individuel a droit à une exonération d'impôt sur la fortune immobilière, ainsi qu’à la récupération de la TVA. De même, les plus-values de cessions peuvent être 100 % exonérées d'impôts en cas d'activité exercée depuis au moins 5 ans, à condition que les revenus des deux années civiles précédentes n’excèdent pas 90 000 euros hors taxes. Entre 90 000 euros et 126 000 euros, l'exonération est partielle.
Quoi qu'il arrive, l'investissement en EHPAD pour préparer sa retraite est un placement complexe. Il convient donc d'en comprendre tous les tenants et aboutissants pour faire le bon choix. À ce titre, il peut ainsi s'avérer judicieux de se faire aider par un expert en ce domaine.
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