Face aux réformes du gouvernement, les Français doivent réagir et commencer à préparer leur retraite : c’est à ce moment-là que l’investissement entre en jeu. Au-delà de l’assurance-vie, les produits d’épargne retraite ou l’immobilier classique, un placement en résidence pour personnes âgées est aussi un moyen de préparer son futur. L’évolution démographique en fait un des investissements les moins risqués.
Avant de s’engager dans un investissement locatif en EHPAD, il est impératif de considérer les obligations que ce type d’achat implique. Dans la question des charges à prévoir, on retrouve les charges locatives, ces dépenses payées par le propriétaire, mais qui peuvent être récupérées : c’est ce sur quoi nous allons nous concentrer ici. Après avoir rappelé la nécessité de préparer sa retraite et la façon dont un particulier peut investir en EHPAD, nous ferons une mise au point sur la répartition de ces charges locatives.
Achat d’une chambre en EHPAD : un investissement sécurisé pour la retraite
La réforme des retraites inquiète plus que jamais les Français, qui se voient obligés de préparer leur retraite, seuls.
Bien préparer sa retraite, c’est quoi ?
Lorsque l’on parle de bien préparer sa retraite, on parle de s’assurer une bonne situation financière avec des revenus complémentaires à sa pension retraite afin de pouvoir vivre confortablement, d’anticiper les éventuelles dépenses imprévues ou de financer les études d’un enfant. Nombreux sont ceux qui se tournent naturellement vers l’investissement locatif immobilier. Ce type de placement permet de valoriser et de diversifier son patrimoine. On pense systématiquement à l’immobilier classique, mais l’investissement locatif en EHPAD est un placement pouvant s’avérer d’autant plus intéressant.
Pourquoi l’investissement EHPAD ?
L’investissement locatif en EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) offre des avantages que l’immobilier classique n’offre pas. Investir en EHPAD, c’est investir dans l’immobilier géré, c’est-à-dire que le propriétaire remet certaines de ses obligations au groupe gestionnaire de l’EHPAD. Un bail commercial est signé entre l’investisseur individuel et le gestionnaire exploitant, promettant alors au propriétaire de lui verser un loyer mensuel ou trimestriel, que la chambre soit occupée ou non. Voici les points principaux faisant de l’achat d’une chambre en EHPAD un investissement locatif sécurisé pour sa retraite.
- En cas de rupture du contrat, le propriétaire touche une indemnité d’éviction substantielle à la charge du bailleur.
- Le loyer est versé par l’exploitant et non par le locataire, il n’y a donc aucun risque de vacance locative.
- La population française vieillit et les demandes en EHPAD sont en croissance, menant à une augmentation de la rentabilité des EHPAD.
Avec l’achat d’une chambre dans un EHPAD, le futur retraité s’assure un revenu plus rentable que dans l’immobilier classique.
Comment investir en EHPAD ?
Il existe plusieurs statuts permettant d’investir en EHPAD : le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le statut LMP (loueur en meublé professionnel). Le statut LMNP est accessible lorsque la location rapporte moins de 23 000 € par an ou représente moins de 50 % des revenus annuels du propriétaire. Ce statut, qui permet de ne déclarer qu’une partie des loyers, donne lieu à deux régimes possibles :
- le régime forfaitaire, qui autorise à ne payer des impôts que sur la moitié des loyers ;
- ou le régime réel simplifié, qui permet de déduire l’amortissement de l’achat des loyers imposables.
S’il s’agit d’un achat neuf, le statut LMNP permet également une récupération de la TVA sous certaines conditions. Il convient de noter que le dispositif Censi-Bouvard, qui autorisait une réduction des impôts, n’a pas été reconduit en 2023.
Investissement en EHPAD et charges locatives : les frais de travaux
Concernant la question des charges pour les travaux et mises aux normes dans les résidences, cela dépend étroitement du bail signé entre le gestionnaire et l’investisseur individuel. Les travaux en question peuvent concerner par exemple :
- l’entretien des espaces verts ;
- la réparation d’un dégât des eaux ;
- une réparation de toiture ;
- un changement d’ascenseur.
Qu’il s’agisse de travaux courants ou de travaux plus importants, ils sont pour la plupart du temps à la charge du gestionnaire de l’EHPAD. C’est d’ailleurs l’un des avantages d’un tel investissement par rapport à l’investissement locatif dans l’immobilier traditionnel. Finalement, tout dépend de ce qui est indiqué sur le bail commercial. En effet, celui-ci peut contenir des spécificités. Il est donc impératif de bien éplucher le bail avant la signature.
Dans le cadre de l’achat d’une chambre dans une résidence neuve, il peut être indiqué que les travaux doivent être pris en charge par le propriétaire pendant une certaine période, comme les 9 premières années, c’est-à-dire la durée du premier bail. Cependant, il est rare que les premiers gros travaux aient lieu dans les 10 premières années.
Investissement EHPAD et charges locatives : le renouvellement du mobilier
On ne peut pas parler de charges locatives sans parler du mobilier. Dans la majorité des cas, c’est le propriétaire-bailleur qui s’occupe de l’achat et du renouvellement du mobilier de la chambre EHPAD. Il a le devoir de fournir le mobilier nécessaire au confort du résident locataire.
Le mobilier de la chambre doit généralement être renouvelé en même temps que le bail, mais ce n’est pas automatique. Toutes les conditions peuvent être retrouvées sur le bail commercial. L’important est que l’exploitant et le propriétaire se mettent en conformité avec le décret intitulé « Liste du mobilier obligatoire pour louer un logement meublé ». Certains exploitants proposent aux propriétaires de payer avec échéance, d’autres prévoient dans le bail un prélèvement sur les loyers. Le montant du renouvellement du mobilier est le même dans les deux cas et se situe entre 3 000 et 5 000 € HT.
Investissement EHPAD et charges locatives : l’assurance propriétaire non-occupant
L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) est obligatoire pour tout achat en LMNP ancien ou neuf. Elle est là pour protéger la chambre dont le propriétaire n’est pas résident, qu’elle soit louée ou vide. Cette assurance couvre également le locataire de la chambre et est à la charge du propriétaire. Elle couvre notamment les dommages causés par les incendies, les catastrophes naturelles, les appareils électriques et les dégâts des eaux. Si l’investisseur individuel a opté pour le régime réel, il peut déduire du revenu BIC les cotisations versées au titre de cette assurance.
Investissement EHPAD et charges locatives : la taxe foncière et les charges de copropriété
La gestion locative est le rôle du gestionnaire de l’établissement. Il sélectionne les locataires et qui collecte les loyers. Ce n’est qu’après les frais déduits qu’il verse au propriétaire sa part du loyer. Certains gestionnaires prennent en charge la taxe foncière et les charges de copropriété, d’autres l’un des deux. Encore une fois, tout dépend du groupe gestionnaire de l’EHPAD et de ce qui est indiqué sur le bail commercial. Néanmoins, un gestionnaire qui ne prend pas en charge tous ces frais propose généralement un rendement supérieur à un gestionnaire qui les prend lui-même à sa charge.
Dans l’ensemble, l’important est d’être extrêmement vigilant aux clauses concernant la répartition des charges entre le bailleur et l’exploitant, pour écarter tout impact sur la rentabilité, avec des travaux non envisagés.
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