En France, le marché des EHPAD est en pleine expansion et est pourvu d’un fort potentiel. En témoignent les récents chiffres de l’INSEE qui annoncent qu’en 2060, un Français sur 3 aura plus de 60 ans et un Français sur 6 plus de 85 ans. Le vieillissement de la population et la hausse de la dépendance des personnes âgées entraînent donc une demande croissante pour ce type d'hébergement.
L’investissement dans les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) est alors fortement encouragé pour y répondre. Cela apparaît pour les investisseurs individuels comme une solution idéale pour construire ou renforcer un patrimoine et préparer convenablement leur retraite.
Néanmoins, le statut d’investisseur en EHPAD, quoiqu'avantageux à bien des égards, astreint à certaines obligations comptables. Découvrez les frais comptables qu’implique l’investissement en EHPAD.
Généralités sur l’investissement en EHPAD
L’investissement en EHPAD est un type d’investissement immobilier dans une résidence de services. Celle-ci est destinée à la prise en charge des personnes âgées ou en fin de vie et ayant besoin d’un soutien médical ainsi que d’une présence quotidienne et permanente de médecins et de personnel infirmier et aide-soignant.
En pratique, cet investissement consiste à acheter et à mettre en location une chambre dans une résidence de services médicalisée pour seniors dépendants. Un bail commercial (d'une durée de 9 à 12 ans) est conclu entre l’acquéreur qui détient la propriété des murs et un gestionnaire exploitant. Celui-ci s’occupe de la gestion du bien mis en location et verse des loyers à l’investisseur.
En matière d’investissement en EHPAD, les investisseurs individuels ont le choix entre plusieurs statuts et dispositifs, à savoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Quel que soit le statut choisi, les investisseurs individuels en EHPAD bénéficient d’un bon taux de rendement favorisé par une forte demande et de divers avantages du point de vue de la fiscalité. De même, ils peuvent voir leurs charges comptables réduites considérablement selon le régime fiscal auquel sont soumis leurs revenus et les prévisions de la loi.
Tous ces atouts en font un placement intéressant pour les futurs retraités désireux de se garantir une retraite paisible sans passer par le Plan Epargne Retraite (PER) ou d’autres produits de placement, tels que le contrat Madelin ou le Plan Epargne Retraite Populaire (PERP).
Les obligations comptables d'un investisseur en EHPAD
Le statut de LMNP permet aux investisseurs individuels en EHPAD de diminuer leurs obligations comptables et de faire ainsi face à moins de charges.
Toutefois, ils ne peuvent jouir de cet avantage qu’à condition qu’ils optent pour le régime micro-BIC. A contrario, avec le régime réel, les obligations liées à la comptabilité sont nombreuses. Précisément, les investisseurs doivent fournir dans le cadre de leur activité :
- le bilan comptable ;
- le compte de résultat ;
- le tableau des immobilisations et des amortissements ;
- le relevé des amortissements dérogatoires, des provisions et déficits reportables ;
- le fichier des écritures comptables ;
- la déclaration de la TVA, éventuellement.
Les frais comptables pour un investissement en LMNP
Le statut de LMNP est considéré comme l’un des plus avantageux pour les placements immobiliers en général et pour l’investissement en EHPAD en particulier.
L’investissement EHPAD en LMNP
Les investisseurs individuels en EHPAD peuvent opter pour le statut de LMNP si les loyers perçus ne dépassent pas 23 000 € toutes taxes confondues par an et qu’ils ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Ce statut leur garantit de nombreux avantages non seulement sur le plan de la fiscalité, mais aussi de la comptabilité.
Sur le plan comptable, en l’occurrence, les investisseurs individuels bénéficient de la mécanique de l’amortissement comptable. Ce dernier n’implique pas une réduction d’impôt sur le revenu, mais permet aux loueurs de résidences de services de toucher des loyers qui seront peu ou pas du tout fiscalisés.
La déduction des frais en LMNP
Toutefois, en investissant dans un EHPAD sous ce statut, les investisseurs individuels peuvent prétendre à la déduction des frais de comptabilité qui suivent :
- les honoraires d’agence immobilière ;
- les charges de dossier et les intérêts d’emprunts ;
- les frais de notaire ;
- les honoraires de l’expert-comptable ;
- l’assurance pour les loyers impayés ;
- les frais de publicité.
À noter que la condition pour en bénéficier est d’opter pour le régime réel simplifié et d’adhérer à un centre de gestion agréé (CGA). Pour rappel, les CGA sont des organismes dont la vocation est de fournir aux entreprises industrielles, commerciales, artisanales et agricoles une aide technique en matière de gestion et de prévention des difficultés économiques et financières de leurs adhérents, d’assistance et de prévention fiscale ainsi que de formation.
En y adhérant dans le cadre d’un investissement en EHPAD sous le statut de LMNP, les investisseurs voient leurs frais de comptabilité se réduire de 2/3, ce qui leur permet d’économiser jusqu’à 915 € plafonnés sur leur déclaration d’impôt sur le revenu.
Les frais comptables pour un investissement en LMP
Le statut de LMP s’adresse aux investisseurs individuels en EHPAD dont les revenus locatifs dépassent 23 000 € toutes taxes confondues par an et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
À l’instar du statut du LMNP, celui de LMP permet d’amortir le bien et de récupérer la TVA. Par ailleurs, les frais comptables sont déductibles de l’assiette de l’impôt sur le revenu de l’année d’acquisition. Les frais concernés sont :
- les honoraires de notaire ;
- les commissions versées à des intermédiaires ;
- les frais d’insertion et d’affiche.
La condition pour bénéficier de la déduction des frais de comptabilité est d’opter pour le régime fiscal réel.
La prise en charge des frais en investissement EHPAD
En plus des différents dispositifs d’amortissement comptable et de remboursement de frais, la fiscalité de l’investissement EHPAD offre un autre avantage, à savoir la possibilité de répartir les charges. Autrement dit, en investissement EHPAD, la prise en charge des frais de gestion ne relève pas de la seule responsabilité du propriétaire ou de l’investisseur, même si, en théorie, ces frais sont imputables à l’acquéreur du bien.
En effet, afin de favoriser la bonne gestion, le bon état général et la qualité des services dans les résidences EHPAD, les articles 605 et 606 du Code civil ouvrent la voie à la répartition des charges et frais de gestion entre l’investisseur individuel et le gestionnaire.
Cette répartition est à fixer dans le bail commercial qui unit le propriétaire du bien et l’exploitant. Pour rappel, le bail commercial est l’acte formel qui définit les relations entre ces derniers et les conditions d’exploitation du bien. Dans la plupart des cas, il prévoit la prise en charge des frais de gestion par l’exploitant du bien pour toute la durée du contrat. Les principaux frais concernés sont ceux qui relèvent des travaux d’entretien et des dépenses liées aux différentes mises aux normes à réaliser.
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