Bien préparer sa retraite est aujourd’hui essentiel pour faire face à l’incertitude causée par les différentes réformes de la retraite et l’inflation. Les Français sont de plus en plus nombreux à se tourner vers l’investissement immobilier. L’investissement dans une ou plusieurs chambres en EHPAD est une bonne solution pour s’assurer de toucher des revenus complémentaires à sa retraite. C’est un moyen de se construire un patrimoine, de se protéger soi-même et ses proches en cas de besoin inattendu.
Les EHPAD sont des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes proposant des services de soin, de restauration et d’animation. L’investissement en EHPAD est accessible à tous les particuliers, notamment grâce au statut LMNP. Investir en EHPAD, c’est investir dans l’immobilier géré, puisque c’est le gestionnaire de la résidence qui s’occupe de la gestion, ce qui permet au propriétaire de profiter pleinement de sa retraite, dans ce cas précis. Pour bien préparer sa retraite avec un investissement EHPAD, il faut notamment se pencher sur les charges à prévoir. Taxe foncière, charges locatives et frais comptables, nous vous expliquons tout.
Investir en EHPAD pour préparer sa retraite : la taxe foncière
Un investissement en EHPAD est considéré comme un investissement immobilier classique. Comme pour tout investissement immobilier, l’investisseur en EHPAD qui prépare sa retraite doit, parmi les charges, s’acquitter de la taxe foncière, et cela pendant toute la possession du bien.
Calcul de la taxe foncière
Pour calculer la taxe foncière, 3 composantes sont prises en compte :
- la valeur locative cadastrale, qui désigne le loyer théorique, et qui est revalorisée tous les ans pour s’adapter à l’inflation ;
- le coefficient de revalorisation qui prend en considération l’accroissement annuel du prix des loyers ;
- le taux d’imposition défini tous les ans par les collectivités locales : la taxe foncière peut donc être différente selon la commune.
Déductibilité et exonération de la taxe foncière
La taxe foncière se trouve également être une charge déductible. Ainsi, le propriétaire d’une chambre d’EHPAD peut déduire sa taxe foncière de ses revenus BIC dans la détermination de son bénéfice imposable. Si le propriétaire a investi dans un EHPAD neuf, il peut être exonéré de cette charge durant les deux premières années. Afin de bénéficier de cette réduction d’impôts, le propriétaire-bailleur doit transmettre une déclaration de modèle H2 au plus tard 90 jours après la fin des travaux de construction de l’établissement. Cette déclaration peut être trouvée dans les services d’impôts ou en ligne.
Investir en EHPAD pour préparer sa retraite : les charges locatives
Dans le cadre d’un investissement en EHPAD, un bail commercial — d’une durée de 9 à 12 ans — est signé entre le groupe gestionnaire qui exploite l’établissement et le propriétaire. Voici ce qu’un investissement en EHPAD implique en matière de charges locatives.
Les frais de travaux
Les EHPAD sont des résidences médicalisées et doivent donc répondre précisément aux normes mises en place par le gouvernement. On peut alors se demander qui doit prendre en charge ces frais de travaux et de mises aux normes. Si cela dépend surtout de ce qui est stipulé sur le contrat, c’est généralement l’exploitant de la résidence qui prend en charge les coûts des travaux. Selon les articles 605 et 606 du Code civil, il peut s’agir de :
- petites réparations comme un changement de porte, la réparation d’une fuite d’eau, l’entretien des espaces verts ;
- gros travaux tels que la pose d’une toiture ou un ravalement de façade ;
- la mise en conformité de l’aspect médicalisé de la résidence.
Il convient de faire attention aux clauses présentes dans le bail commercial. En effet, il peut parfois être indiqué que le propriétaire doit prendre en charge les frais des travaux pendant la première partie du bail. Néanmoins, les travaux les plus conséquents n’ont souvent pas lieu avant les dix premières années de la résidence. La prise en charge des travaux ne doit pas être un élément à prendre en compte pour choisir entre investir dans un EHPAD neuf ou non, puisque c’est la même chose dans les deux cas.
Le renouvellement du mobilier
La question du mobilier est un point important lorsque l’on parle des charges locatives d’un investissement en EHPAD. En effet, le propriétaire doit fournir le nécessaire pour que le locataire (résident) puisse jouir d’un bon confort. Il doit donc s’occuper de l’achat du mobilier ainsi que de son remplacement lorsque celui-ci ne répond plus aux normes ou qu’il est en mauvais état. Le propriétaire de la chambre EHPAD et le gestionnaire de l’établissement doivent être en conformité avec le décret « Liste du mobilier obligatoire pour louer un logement meublé ». Pour le changement du mobilier d’une chambre d’EHPAD, le propriétaire peut s’attendre à un prix allant de 3 000 à 5 000 € HT. Selon les clauses du bail commercial, le propriétaire peut payer les frais du mobilier avec échéance ou avec prélèvement sur les loyers.
L’assurance propriétaire non-occupant
Le propriétaire d’une chambre d’EHPAD doit obligatoirement souscrire à l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), qu’il investisse dans le neuf ou l’ancien, et que la chambre soit occupée ou non. Cette assurance couvre notamment les dommages entraînés par :
- les incendies ;
- les catastrophes naturelles ;
- les dégâts causés par des appareils électriques ;
- les dégâts des eaux.
En d’autres termes, l’assurance propriétaire non-occupant est comme une assurance habitation : elle permet au propriétaire de protéger son patrimoine en cas de sinistre ou de litige que l’assurance du locataire ne prendrait pas en charge. Dans le cas d’une chambre en résidence gérée comme l’EHPAD, le prix de cette assurance représente une centaine d’euros. Il s’agit cependant d’une charge déductible du loyer.
Investir en EHPAD pour préparer sa retraite : les frais comptables
Il existe deux statuts permettant d’investir en EHPAD : le statut LMNP et le statut LMP. Les frais comptables pour l’investissement EHPAD sont différents selon le statut.
Les frais comptables avec le statut LMNP
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) est appliqué aux investisseurs dont les loyers perçus ne vont pas au-delà de 23 000 € TTC par an et qui ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Ce statut donne au propriétaire de nombreux avantages en matière de charges comptables. En effet, il peut bénéficier d’un amortissement comptable. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt sur le revenu, mais de loyers peu ou non fiscalisés. Soit :
- le propriétaire choisit le régime micro-BIC, ce qui permet une baisse de ses obligations comptables et donc une baisse de ses charges ;
- le propriétaire choisit le régime réel, qui implique de nombreuses obligations comptables, mais qui permet de déduire de nombreux frais de comptabilité (honoraires d’agence immobilière, charges de dossier, intérêts d’emprunts, frais de notaire, honoraires de l’expert-comptable), à condition d’adhérer à un centre de gestion agréé (CGA).
On considère généralement le statut LMNP comme étant le plus avantageux pour investir en EHPAD, notamment dans le but de préparer une retraite.
Les frais comptables avec le statut LMP
Si les revenus locatifs du propriétaire dépassent 23 000 € et qu’ils reflètent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, le statut LMP (loueur meublé professionnel) lui est attribué automatiquement. En plus de permettre un amortissement du bien et la récupération de la TVA, le statut LMP permet de déduire les frais comptables de l’assiette de l’impôt sur le revenu de l’année de l’achat. Cette déduction est à condition d’avoir fait le choix du régime réel.
Une réduction d’impôts était auparavant possible avec le dispositif Censi-boulevard, mais il n’a pas été reconduit en 2023.
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