Préparer sa retraite est une préoccupation croissante pour de nombreuses personnes, notamment dans un contexte où celle-ci peut parfois s'annoncer précaire. Il devient en effet important de trouver des solutions d'investissement rentables et sécurisées, afin de s'assurer un revenu complémentaire une fois la retraite venue. À ce titre, l'investissement en EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) peut être une option judicieuse. Effectivement, les investisseurs individuels qui choisissent cette solution bénéficient de nombreux avantages. Gestion locative facilitée, conditions de transmission favorable et rentabilité attractive, l'investissement en EHPAD est une valeur sûre.
Vous cherchez une solution de placement rentable et sans risque ? Vous envisagez l'investissement en EHPAD, mais vous manquez d'informations à ce sujet ? Découvrez notre guide pratique pour tout savoir et préparer votre retraite grâce à ce dispositif avantageux.
Un investissement sécurisé dans un contexte de retraites précaires
Le contexte économique et social que nous traversons rend l'investissement en EHPAD indispensable pour préparer sa retraite. En effet, au fil des années, une crise économique s'est installée et a engendré une précarité importante des pensions de retraite. Aujourd'hui, le système de retraite français ne semble plus pouvoir faire face à l'augmentation de la durée de vie et au vieillissement de la population.
Pour contrer les futures difficultés, les différents gouvernements successifs ont entrepris des réformes. Parmi elles, citons par exemple l'augmentation du nombre de trimestres requis pour atteindre une pension complète. Les travailleurs, y compris les plus fragiles, et ceux qui font des métiers à forte pénibilité, doivent désormais travailler plus longtemps. La dernière réforme en date, mise en place par le gouvernement Macron, repousse même l'âge légal de départ à la retraite à 64 ans, soit 2 ans de travail en plus pour les actifs les plus âgés.
Cependant, ces réformes ne sont pas les seules raisons qui rendent nécessaire la préparation de sa retraite. La baisse de l'État providence est elle aussi une raison suffisante d'anticiper cette question, lorsque c'est possible. Baisse du chômage ou des allocations, hausse du prix du carburant, difficulté à accéder aux soins médicaux : de nombreuses incertitudes financières doivent inciter les futurs retraités à préparer leur retraite de la manière la plus sûre et rentable possible.
Par conséquent, l'investissement en EHPAD est une solution intéressante pour profiter d'un placement sécurisé, tout en bénéficiant d'un rendement locatif attractif et des avantages fiscaux de ce dispositif.
Les intérêts de préparer sa retraite avec l’investissement en EHPAD
Au-delà du contexte économique difficile pour les futurs retraités, l'investissement en EHPAD est une solution de plus en plus prisée parce qu’elle comporte plusieurs avantages attractifs. Entre la gestion locative facilitée, les conditions de transmission ou encore le taux de rendement, investir en EHPAD présente de nombreux intérêts.
Une gestion locative facilitée
L'investissement en EHPAD implique de nombreux avantages pour les investisseurs individuels, notamment en matière de gestion locative. Effectivement, contrairement à l'investissement locatif classique, la gestion locative d'une chambre en EHPAD est entièrement déléguée au gestionnaire exploitant de la résidence médicalisée. C'est notamment lui qui prend en charge toutes les tâches inhérentes à la gestion des résidents, mais aussi à la gestion des contrats de location, à l'entretien des biens, aux travaux nécessaires et à la collecte des loyers.
De manière générale, les gestionnaires d’EHPAD sont des professionnels expérimentés dans ce secteur en particulier. Ils connaissent parfaitement les règles et réglementations en matière de gestion locative, en plus d'avoir une expertise dans la prise en charge des personnes âgées dépendantes et de leurs soins médicaux.
En d'autres termes, pour investir en EHPAD, il n'y a pas besoin de consacrer beaucoup de temps et d'énergie.
Des conditions de transmission favorables
Notons également que l'investissement en EHPAD offre des conditions de transmission favorables aux investisseurs individuels. Par exemple, en optant pour le démembrement de propriété ou le démembrement de parts sociales (si l'acquisition de la chambre passe par une société), il est possible de bénéficier d'un schéma d'optimisation successorale très favorable.
En choisissant d'investir avec une société, comme une SARL de famille, la transmission peut s'organiser par le biais de dons de parts sociales. Les héritiers profitent alors de l'investissement, en évitant les frais de succession qui peuvent s'avérer conséquents.
Un taux de rendement attractif
L'investissement en EHPAD offre un rendement attractif aux investisseurs individuels, notamment en raison de la forte demande d'hébergement en résidence médicalisée. En moyenne, le taux de rentabilité nette varie entre 4,5 % et 5 % minimum par an.
Le rendement d'un tel investissement est garanti par le bail commercial signé avec le gestionnaire exploitant de l'EHPAD. Il est d'autant plus intéressant que ce dispositif est généralement conclu à long terme, pour une durée moyenne pouvant aller de 9 à 12 ans.
De plus, les loyers sont régulièrement revalorisés, en général tous les ans, que ce soit sur l'Indice de Référence des Loyers ou sur l'évolution du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées dépendantes. Ainsi, en 2022, le taux de revalorisation atteignait 1,97 %. Grâce à ce dispositif, le rendement est protégé des éventuelles hausses de prix.
Une fiscalité avantageuse
Investir en EHPAD, c'est aussi pouvoir profiter d'avantages fiscaux grâce aux statuts juridiques de la LMNP (location meublée non professionnelle) et de la LMP (location meublée professionnelle).
Parmi ces deux statuts, c'est sans doute celui de la LMNP qui permet à l'investisseur individuel de bénéficier des conditions les plus souples. Grâce au régime réel d'imposition, il peut par exemple déduire certaines charges de ses revenus BIC, comme les frais de gestion, les intérêts d'emprunt ou les frais comptables. Il peut aussi amortir son bien sur une période de 20 ans et récupérer la TVA sur le prix d'achat de la chambre. Lorsque ses revenus sont soumis au régime micro-BIC, l'investisseur individuel bénéficie automatiquement d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Notons tout de même que le statut LMNP est réservé aux investisseurs dont les revenus BIC issus de l'investissement n’excèdent pas 23 000 € TTC.
À l'inverse, le statut LMP s'adresse quant à lui aux investisseurs individuels qui perçoivent plus de 23 000 € TTC de revenus issus de la location. Ils sont alors considérés comme des professionnels dont il s'agit de la principale activité. Parmi les avantages auxquels ce statut donne droit, il est possible de citer la récupération de la TVA et la déduction des charges, au même titre que le statut LMNP, mais aussi l'exonération de l'impôt sur la fortune immobilière. L'investisseur individuel en LMP peut enfin bénéficier de l'exonération totale des plus-values lors de la cession, à condition que celles-ci soient inférieures à 90 000 € et qu’il ait possédé la chambre pendant un minimum de 5 ans.
Les charges à prévoir pour un investissement en EHPAD
Si vous recherchez un placement rentable et stable à long terme, l'investissement en EHPAD est sans aucun doute la solution. Cependant, avant de vous lancer, il est important que vous preniez en compte les différentes charges inhérentes à cet investissement. Il s'agit par exemple de la taxe foncière, des charges locatives ou encore des frais comptables. En effet, ces coûts peuvent s'avérer plus ou moins conséquents. Il semble donc essentiel de les comprendre pour mieux les anticiper.
Le calcul de la taxe foncière
Les investisseurs individuels qui optent pour l'investissement en EHPAD sont soumis à la taxe foncière, comme tous les propriétaires. Le calcul de cette dernière se fait sur les mêmes bases que pour n'importe quel investissement locatif.
En d'autres termes, la taxe foncière est calculée en fonction du revenu cadastral, qui est égal à la moitié de la valeur locative cadastrale fixée par l'administration. Cette dernière dépend de plusieurs critères, comme la surface habitable du bien, sa localisation ou encore son état. Le revenu cadastral est ensuite multiplié par le taux en vigueur dans la collectivité locale, avant d'aboutir au montant de la taxe foncière en elle-même.
Notons que la taxe foncière est déductible des revenus BIC. De même, si l'investisseur individuel achète une chambre dans une résidence médicalisée neuve, il peut se voir exonéré de la taxe foncière pendant les deux premières années (à condition d'en faire la demande).
Les différentes charges locatives
Faire un investissement immobilier locatif implique de s'acquitter de certaines charges inévitables. Il en va de même pour un investissement en EHPAD, même si la gestion locative en elle-même est prise en charge par le gestionnaire exploitant de la résidence médicalisée.
Parmi les charges locatives possibles, citons les frais d'entretien de l'EHPAD. Cependant, dans la plupart des cas, le bail commercial et les clauses concernées imputent le paiement de ces charges au gestionnaire exploitant de l'établissement. Il en va d'ailleurs de même pour les travaux et les réparations qui peuvent être nécessaires au fil du temps.
Il existe toutefois une charge locative qui ne peut revenir au gestionnaire exploitant : l'assurance propriétaire non-occupant. Contrairement aux idées reçues, cette dernière reste obligatoire malgré l'assurance habitation du résident. Elle est notamment utile en matière de responsabilité civile. Par exemple, dans le cas d'un logement meublé, un matériel défectueux peut causer un préjudice qui ne sera pas nécessairement couvert par l'assurance habitation du locataire.
L'étendue des frais comptables
Qui dit investissement dit frais comptables possibles, même si ces derniers peuvent varier en fonction du statut de l'investisseur individuel ou du régime fiscal dont il dépend.
De manière générale, ces frais englobent :
- les honoraires du comptable, lorsque la gestion est confiée à un expert de ce type ;
- les frais bancaires, en cas de création d’un compte bancaire dédié à l'investissement ;
- les frais d'expertise comptable, notamment lors de la préparation des déclarations fiscales ;
- les frais de publication d'annonces légales, obligatoires lorsque l'investissement passe par le biais d'une société.
Notons tout de même que ces frais peuvent être déductibles des revenus BIC déclarés aux impôts. C'est notamment pour cette raison qu'il est préférable de conserver les factures et justificatifs nécessaires.
Les profils d'investisseurs en EHPAD pour préparer la retraite
Au-delà des entreprises et des établissements institutionnels, les investisseurs en EHPAD se composent de plus en plus d'investisseurs individuels qui ont différents objectifs, à commencer par la création de revenus complémentaires. Il faut dire que le statut LMNP est particulièrement avantageux pour qui souhaite investir dans une chambre en résidence médicalisée sans en faire une activité à part entière.
Toutefois, par le biais de l'investissement en EHPAD, les investisseurs individuels peuvent aussi vouloir créer des revenus non fiscalisés ou préparer leur retraite, surtout dans un contexte des plus précaires. De même, certains d'entre eux souhaitent faciliter la transmission de leur patrimoine ou investir de manière responsable.
Qu'il s'agisse de couples ou de personnes seules issues de différents horizons, tous les investisseurs individuels ont en commun la volonté d'investir intelligemment en protégeant leurs intérêts financiers.
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