L’investissement immobilier représente un moyen intéressant de se constituer, puis de valoriser un patrimoine. Toutefois, les investissements dans le domaine de l’immobilier de se valent pas tous en matière de rentabilité. Par ailleurs, les périodes sont plus ou moins propices à l’achat immobilier. Il est donc indispensable de s’orienter vers un investissement qui permet d’atteindre rapidement une rentabilité profitable. C’est pourquoi l’investissement dans les chambres d’EHPAD connaît de plus en plus de succès. Comment se réalise un tel investissement ? Qu’est-ce que cela implique pour l’investisseur ? Découvrons également pourquoi l’investissement en EHPAD représente-t-il un placement d’avenir.

Investissement EHPAD : quel est le fonctionnement ?-1

Investir en EHPAD : comment ça marche ?

La maison de retraite médicalisée, plus connue sous le nom d’EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), prend en charge les seniors en perte d’autonomie physique ou psychique. Leur nombre ne cesse d’augmenter, en raison du vieillissement de la population. Actuellement, on estime que 19,7 % des Français sont âgés de 65 ans et plus. Selon les projections de l’INED (Institut National des Évolutions Démographiques), ce chiffre devrait atteindre 28,1 % en 2060. Le nombre de personnes de 85 ans et plus passera, lui, d’environ 2,2 millions en 2021 (3,4 %) à plus de 5 millions en 2060 (7,4 %). Dès lors, l’investissement immobilier dans la santé des seniors se révèle particulièrement porteur pour les années et décennies à venir. Ce marché tend même à s’accélérer.

Investissement en EHPAD : le principe de fonctionnement

À la fin de l'année 2021, la France comptait près de 7 400 EHPAD sur son territoire. Ces résidences médicalisées prenaient en charge plus de 600 000 personnes. Composés en grande partie de chambres individuelles, les EHPAD proposent de réelles opportunités d’investissement. D’autant que l’offre se situe clairement en dessous de la demande.

L’investissement en EHPAD se range dans la catégorie des investissements immobiliers locatifs. L’investisseur individuel possède un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Concrètement, ce dernier achète une chambre meublée — ou plusieurs — au sein de la résidence médicalisée pour personnes âgées en perte de mobilité. En parallèle de l’investissement, il signe un bail commercial qui définit l’ensemble des règles liées à l’exploitation de l’EHPAD.

Un investissement dans une chambre d’EHPAD relève de l’immobilier géré. En effet, le bailleur ne loue pas la chambre à l’occupant final, mais à un gestionnaire exploitant privé, qui assure l’ensemble de la gestion locative. Unique interlocuteur de l’investisseur individuel, le gestionnaire exploitant a préalablement reçu une autorisation (attribuée par l'ARS et le conseil départemental) pour exploiter la résidence médicalisée. Cet agrément répond au cahier des charges fixées par les autorités.

Le bail commercial, un moyen de sécuriser les loyers

Signé devant un notaire, le contrat de bail commercial lie l’investisseur individuel et le gestionnaire exploitant de l’EHPAD, autrement dit le locataire. Le prix du loyer est librement fixé par les deux parties. Ensuite, le gestionnaire exploitant sous-loue les chambres à sa convenance aux locataires finaux. Il perçoit les loyers chaque semaine ou mois de location. De son côté, il verse à l’investisseur individuel des loyers trimestriels tels qu'ils ont été définis dans le contrat. Le bail commercial impose au gestionnaire exploitant le paiement du loyer, même si la chambre n’est pas louée.

Dès lors, un bail commercial signé dans le cadre d’un investissement en EHPAD garantit à l’investisseur individuel une sécurité dans la perception des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). D’autant qu’un bail commercial possède une durée minimale de 9 ans. De plus, l’investisseur individuel s’économise les frais de gestion locative de la chambre. Un point important pour la quête de rentabilité, qui atteint au minimum 4,5 % brut par an avec ce type d’investissement.

En cours de bail, le loyer de la chambre en EHPAD peut être revalorisé chaque année, pour suivre l’inflation. En effet, les loyers sont indexés sur des indices combinés, comme l’IRL (Indice de Référence des Loyers) et l’indice EHPAD (ce dernier se fonde sur l’évolution des prix des prestations d’hébergement des personnes âgées dépendantes).

Enfin, la signature d'un bail commercial permet une meilleure répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire exploitant. Ce dernier prend notamment en charge la taxe d’ordures ménagères, les travaux d’entretien et les contrats d’assurance de l’établissement. De son côté, l'investisseur individuel paie généralement la taxe foncière, les frais de comptabilité et les intérêts d’emprunt s’il a acheté à crédit.

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Pourquoi l’investissement en EHPAD est-il un placement d’avenir ?

L’investissement en EHPAD est moins courant que l’investissement locatif classique. Pourtant, l’investissement en Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes propose plusieurs avantages que l’investissement locatif classique ne peut pas garantir.

Un risque de vacance locative totalement nul avec l’investissement EHPAD

Comme nous l’avons évoqué plus haut, investir dans une chambre d’EHPAD assure une sécurité financière certaine. Avec la signature du bail commercial, le loyer est automatiquement versé par le gestionnaire exploitant privé. Dans le cadre d’un investissement locatif classique, le risque de ne pas percevoir de loyers pour cause de vacance de bien immobilier s'avère bien plus important.

De même, le risque de récupérer une chambre meublée en mauvais état et nécessitant d’importants travaux à la fin du bail est quasiment nul en EHPAD. En effet, l’intérêt du gestionnaire exploitant de la chambre réside dans le fait de garder le lieu propre et fonctionnel afin qu’elle soit toujours louée par un résident. Dans le cadre d'une location meublée classique, les mauvaises surprises sont beaucoup plus fréquentes.

Investisseur individuel en EHPAD : un régime fiscal BIC avantageux

En tant que propriétaire d’une chambre meublée d’EHPAD, l’investisseur individuel dépend du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). À ce titre, il n’est donc pas soumis à la fiscalité des revenus fonciers, mais à celle des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Or, le régime BIC permet de pratiquer un amortissement non fiscalisable sur 10 ans pour l’achat comptant d’une chambre EHPAD, réduisant de facto le bénéfice imposable, donc le montant des impôts sur le revenu BIC. La durée grimpe à 20 ans pour un investissement à crédit.

Investissement EHPAD ou investissement locatif classique : lequel choisir ?

Le choix entre investir dans une chambre d’EHPAD ou investir dans un bien immobilier locatif classique dépend des aspirations de chacun. Il est clair que l’investissement en EHPAD représente un investissement à long terme. D’une part, les possibilités de dégager une plus-value importante en cas de revente rapide s’avèrent plutôt minimes. D’autre part, le revenu BIC dégagé s’apparente comme un complément financier stable et sécurisé. Il se révèle idéal pour préparer une retraite ou se constituer un patrimoine afin de le transmettre aux générations suivantes.

Enfin, l’investisseur ne risque pas de faire face à des difficultés, s’il souhaite revendre la chambre EHPAD. La population française vieillie et l’offre de chambres et bien inférieur à la demande. Par conséquent, ce type d’investissement va continuer d'attirer un nombre croissant d’investisseurs, soucieux d’acheter un bien immobilier qui apporte une rentabilité intéressante et garantie.

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