En France, les soins des seniors représentent un secteur à fort enjeu social, économiquement en pleine expansion. En effet, le pays subit un vieillissement important de sa population. Cette évolution entraîne des réflexions autour de la prise en charge des personnes dépendantes et en manque de mobilité à partir de 75 ans, et notamment du futur des établissements EHPAD.

D’un point de vue économique, l’investissement en EHPAD est de plus en plus prisé par les investisseurs individuels. Cependant, ces derniers doivent connaître l’environnement dans lequel ils souhaitent faire des acquisitions. Découvrons les principaux gestionnaires exploitants du marché EHPAD en France, puisqu’ils représentent les interlocuteurs principaux des investisseurs.

Investissement EHPAD : qui sont les principaux gestionnaires exploitants en France ?-1

Quel est le rôle d’un gestionnaire exploitant au sein d’une résidence EHPAD ?

La France compte actuellement près de 7 353 établissements EHPAD, pour un peu plus 596 000 lits. Parmi ces résidences médicalisées, 30 % sont gérées par des gestionnaires exploitants privés. Ces derniers tiennent un rôle indispensable dans le quotidien d’un EHPAD. En effet, leur travail consiste à :

rechercher des locataires ;
assurer un suivi médical et un service aux locataires ;
organiser des activités et animations quotidiennes pour les résidents ;
encaisser les loyers.

Le gestionnaire exploitant ne possède pas la résidence EHPAD. Il paie donc des loyers aux investisseurs qui ont acquis les chambres de l’établissement. Lors d’un investissement de chambre EHPAD, l’investisseur individuel et le gestionnaire exploitant signent un bail commercial. Les modalités du contrat peuvent varier d’un gestionnaire à l’autre, notamment sur la durée du bail, la révision du loyer, la répartition des charges et des travaux.

Avant de se lancer dans l’investissement d’une ou plusieurs chambres médicalisées, l’investisseur individuel doit s’informer sur les gestionnaires exploitants qui dominent le marché des EHPAD en France.

Le groupe Korian, premier gestionnaire exploitant européen d’EHPAD

Entreprise à mission depuis 2023, la société française Korian a été fondée en 2003. En 2014, Korian fusionne avec Médica pour devenir le premier groupe européen de soin au service des personnes âgées ou fragiles. Le groupe compte alors plus de 67 000 collaborateurs, dont environ 25 000 rien qu'en France. Cotée en bourse, la société Korian gère environ 1 100 établissements répartis dans 7 pays européens : France (571 résidences, chiffres de 2021), Italie (99), Allemagne (255), Pays-Bas (43), Royaume-Uni (6), Belgique (120), Espagne (49). Cela représente plus de 91 800 lits.

L’entreprise s’organise en trois grands pôles, tous centrés sur la santé des seniors : les soins de longue durée, la santé et l’activité hospitalité et les services à domicile. Le groupe Korian ne gère pas que des établissements EHPAD, mais également :

des cliniques de soins de suite et de réadaptation (SSR) ;
des résidences seniors avec services (RSS) ;
des dispositifs de soins et d’hospitalisation à domicile.

Au total, Korian prend en charge plus de 700 000 patients ou résidents en Europe. En 2021, la société a réalisé un chiffre d’affaires de 4,311 milliards d’euros. Enfin, le groupe investit dans la recherche et l’innovation au service du « bien vieillir » par l’intermédiaire de la fondation Korian.

Orpea, un groupe présent dans le monde entier

Fondé en 1989, le groupe français Orpea est implanté en France, en Europe et en Amérique latine. Au total, il est présent dans 23 pays et possède près de 1 000 résidences, dont plus de 350 en France (chiffres de 2021). Orpea prend en charge plus de 255 000 résidents. En 2022, le groupe Orpea a réalisé 4,861 milliards de chiffre d’affaires, soit une croissance de + 8,9 % sur l’année. La société est cotée en bourse.

En 2023, l’entreprise concentre ses efforts sur l’éthique et la bientraitance des résidents. Ainsi, 100 % de leurs établissements EHPAD disposent d’un référent en bientraitance au sein de leur équipe. Toutes les résidences sont certifiées par un organisme externe.

Investissement EHPAD : qui sont les principaux gestionnaires exploitants en France ?-2

DomusVi, parmi les gestionnaires exploitants les plus réputés

DomusVi figure parmi les leaders français de la prise en charge de la dépendance en EHPAD. Fondé en 1983, le groupe non coté en bourse est présent dans 9 pays en Europe et en Amérique latine (France, Espagne, Portugal, Allemagne, Pays-Bas, Irlande, Chili, Uruguay et Colombie). Cela représente plus de 500 résidences médicalisées, résidences seniors, centres de jour et structures de psychiatrie. En France, la société DomusVi gère plus de 240 EHPAD. Au total, le groupe emploie plus de 50 000 salariés (14 400 en France) et prend en charge plus de 80 000 personnes dépendantes et en manque de mobilité. En 2020, DomusVi a réalisé 1,4 milliard de chiffre d’affaires.

En 2022, DomusVi a créé la Fondation DomusVi pour la solidarité entre les générations. L’idée est de cultiver des liens entre les générations et les cultures afin de lutter contre les préjugés et aprioris liés à tous les âges de la vie.

Colisée, entreprise à mission depuis 2021

Autrefois appelé « Les jardins de Cybèle », le groupe Colisée est un gestionnaire d’établissements et de services médico-sociaux, qui est présent en France et dans plusieurs pays européens (Belgique, Espagne, Italie). Le groupe prévoit de s’implanter durablement en Chine, où il gère déjà cinq établissements EHPAD, dont un à Canton. Il se situe à la quatrième place des gestionnaires exploitants dans le nombre de résidences EHPAD gérées en France. La société non cotée en bourse s’occupe de la gestion de 97 établissements, soit plus de 7 500 lits. En additionnant l’étranger, le groupe gère plus de 230 EHPAD, ce qui représente plus de 16 000 lits. En 2020, Colisée a réalisé un chiffre d’affaires avoisinant le milliard d’euros. En 2021, la société est officiellement devenue une entreprise à mission.

Le gestionnaire Colisée est réputé pour le suivi médical personnalisé qu'il propose à chaque résident. Celui-ci se base notamment sur les thérapies non médicamenteuses. Les équipes sont ainsi formées pour stimuler les capacités physiques et cérébrales des résidents, en utilisant par exemple la méthode Montessori pour celles qui sont atteintes de la maladie d’Alzheimer.

LNA Santé, gestionnaire expert dans la prise en charge des résidents touchés par la maladie d’Alzheimer

Fondé à Nantes sous le nom de « Le Noble âge » en 1990, le groupe LNA Santé gère une première maison de retraite médicalisée spécialisée Alzheimer en 1995. En 2003, la société s’exporte en Belgique, où elle fait l’acquisition de 5 structures. Aujourd'hui, forte de 82 établissements, dont 74 résidences en France, LNA Santé prend en charge plus de 9 000 patients et résidents pour 9 349 lits. Elle emploie 8 600 professionnels de la santé. En 2022, l’entreprise cotée en bourse a réalisé un chiffre d’affaires de 680,5 millions d’euros.

Aujourd’hui, LNA Santé propose une « démarche Sens » dans chaque EHPAD qu’elle gère. Il s’agit de la mise en place d’une ou deux unités de vie protégées (de 15 lits environ), exclusivement réservées aux résidents touchés par la maladie d’Alzheimer ou par d’autres troubles neuroévolutifs apparentés. Une équipe formée à la prise en charge de ce type de pathologie est entièrement dédiée à ce service.

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