Les EHPAD prennent en charge nos seniors les plus fragiles, ceux qui nécessitent un soutien médical quotidien et permanent. Pour diversifier leur patrimoine ou préparer leur retraite, les investisseurs immobiliers peuvent tout à fait acheter une ou plusieurs chambres d’EHPAD. Ensuite, ils ne leur restent plus qu’à louer la ou les chambres au gestionnaire exploitant de l’EHPAD. Rentable et stable, l’investissement en EHPAD attire de plus en plus les particuliers. Découvrez les tendances de ce marché particulier, qui diffère des autres secteurs de l’immobilier.

Investissement EHPAD : quelle est la tendance du marché ?-1

Investissement immobilier en EHPAD : un marché en plein essor

L’investissement immobilier dans la santé des seniors et plus particulièrement dans les chambres d’EHPAD est porteur pour les années et les décennies à venir. En effet, ce marché tend à s’accélérer en raison du vieillissement de la population. D’une part, l’espérance continue de s’élever : en 2020, elle atteint 79,2 ans pour les hommes et 85,3 ans pour les femmes.

D’autre part, le taux de la population des seniors ne cesse de croître. En 2021, 20,7 % des Français étaient âgés de 65 ans ou plus. Cela représente quasiment 14 millions de personnes. 9,5 % de la population est âgée de 75 ans ou plus, soit un peu moins de 6,4 millions de Français. Ces derniers représentent la majorité des personnes âgées en manque de mobilité, donc susceptibles de louer une chambre en EHPAD.

La tendance tend fortement vers une accentuation du vieillissement de la population. Les projections prévoient en effet que 17,1 % de la population française sera âgée de 75 ans ou plus en 2060, ce qui représente quasiment 12 millions de personnes. Autrement dit, le marché de l’investissement en EHPAD n’est pas près de s’essouffler.

Établissements médicalisés pour personnes âgées dépendantes : l’état des lieux

À la fin de l’année 2021, la France comptait exactement 7 353 établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. On y dénombrait 595 982 lits à la même période, selon une étude d’Uni Santé. En moyenne, l’offre en EHPAD demeure de 1 place pour 10 personnes de 75 ans et plus. Évidemment, ces chiffres évoluent selon la situation géographique. Ainsi, les places sont plus rares dans les grandes villes (4,15 places pour 100 personnes de plus de 75 ans à Paris) que dans certaines régions moins peuplées (16,30 places pour 100 personnes en Lozère).

Parmi les quelque 7 353 EHPAD recensés, 24 % sont des établissements privés. Leur capacité moyenne est de 76 lits. L’accroissement de la demande pour la prise en charge des personnes âgées en état de dépendance se traduit également par le taux d’occupation des lits en résidence EHPAD. En moyenne annualisée, celui-ci se situe dans une fourchette comprise entre 93 % et 100 % pour les EHPAD privés. Selon une étude gouvernementale publiée en décembre 2020 par la Drees (Direction de la Recherche, des Études, de l’Évaluation et des Statistiques) et relative à la perte d’autonomie, la France pourrait avoir besoin de 108 000 places supplémentaires en EHPAD d’ici à 2030. Plus de 211 000 nouveaux résidents pourraient s’ajouter entre 2030 et 2050. De nouveaux établissements dédiés à la dépendance verront forcément le jour. À condition, toutefois, que les gestionnaires exploitants respectent le cahier des charges fixé par les collectivités territoriales et l’ARS (Agence Régionale de Santé) et disposent des autorisations nécessaires.

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Investir dans une chambre EHPAD : un investissement immobilier solide et sécurisé

Malgré les temps que d’aucuns jugent incertains, l’investissement immobilier en EHPAD reste une valeur refuge pour plusieurs raisons.

Un investissement immobilier sûr malgré la conjoncture

La conjoncture économique influence toujours la concrétisation ou non d’un investissement immobilier. Le contexte inflationniste dû à certaines pénuries énergétiques et aux conséquences de la crise sanitaire mondiale oblige les investisseurs à regarder à deux fois avant d’acheter un bien immobilier. En outre, les réformes gouvernementales et la fin des aides de l’État-providence entraînent forcément une forme d’incertitude, qui encourage les Français à sécuriser leur future retraite avec des revenus complémentaires.

Malgré l’affaire Orpea qui a terni l’image de l’ensemble des EHPAD privés en 2022, les investisseurs n’ont pas tourné le dos au secteur de l’immobilier santé. Sur les 6 premiers mois de 2022, plus de 450 millions d’euros d’investissements sur les cliniques et EHPAD ont été recensés. Ces derniers représentent 46 % du total des investissements en immobilier santé. Indiscutablement, l’investissement en EHPAD demeure donc une valeur sûre.

La meilleure garantie de l’investissement en EHPAD : le bail commercial

Le taux d’occupation des chambres médicalisées est un signal qui rassure forcément l’investisseur individuel. Une autre garantie permet d’envisager un futur stable et serein avec ce type d’investissement immobilier : le bail commercial. En effet, l’investisseur et le gestionnaire exploitant concluent ce contrat de location réservé habituellement aux locaux où sont exercées les activités commerciales, industrielles ou artisanales. L’investisseur est donc certain de percevoir des loyers, que la chambre soit occupée ou non par un résident, puisque le bail commercial n’est pas conclu avec ce dernier. Par ailleurs, la durée du contrat de bail commercial signé est de neuf années au minimum. Enfin, le gestionnaire exploitant s’occupe de la gestion locative de la chambre médicalisée et s’occupe de la plupart des travaux.

Résidence EHPAD : un marché encadré par les pouvoirs publics

En France, le marché des EHPAD est fortement réglementé par les pouvoirs publics. La qualité et l’éthique doivent évidemment régir les établissements médicalisés qui accueillent nos seniors. Chacune des résidences doit répondre à des normes précises. Après avoir reçu un avis positif de la part du CROSMS (Comité Régional de l’Organisation Sociale et Médico-Sociale), le gestionnaire reçoit une autorisation officielle délivrée par un arrêté préfectoral. Celle-ci est valable 15 ans et son renouvellement est conditionné par une visite de conformité.

L’autorisation est complétée par une convention tripartite, signée par le gestionnaire de l’EHPAD, le président du Conseil général et le préfet. Celle-ci sert de garantie pour les résidents, mais également pour les investisseurs. Plusieurs aspects fondamentaux sont observés dans le cadre de cette convention, comme la qualité de vie des résidents au sein de l’établissement et le professionnalisme du personnel.

Pour toutes ces raisons, l’investissement en EHPAD reste un marché porteur pour les années et décennies à venir.

Les autres signaux à prendre en compte avant d’investir en EHPAD

Outre les critères évoqués un peu plus haut, d’autres tendances se dessinent pour dresser le portrait-robot de l’investissement idéal en EHPAD.

  1. L’exploitant doit tenir compte de la visibilité du propriétaire bailleur quant à la politique immobilière, notamment sur le renouvellement du bail commercial.
  2. Évidemment, mieux vaut éviter les gestionnaires exploitants qui ont fait l’actualité en 2022 pour de mauvaises raisons.
  3. Au contraire, les sociétés exploitantes qui mettent en place des chartes et des règles de fonctionnement éthiques rassurent les investisseurs.

Enfin, l’investissement en EHPAD ne se base pas simplement sur l’aspect financier. Certains exploitants le prouvent en étant devenus « Entreprise à mission », c’est-à-dire qu’elles se fixent publiquement comme objectifs sociaux et environnementaux. Ces dernières sont clairement à privilégier par l’investisseur individuel.

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