Les statuts juridiques pour les investissements en EHPAD sont pluriels et chacun possède ses caractéristiques. Il faut donc savoir être vigilant quant au choix du statut, car dans une démarche d’investissement, les avantages et inconvénients de chaque statut auront des répercussions à long terme. Un investisseur performant et réfléchi est avant tout un investisseur qui sait se poser les bonnes questions et se faire conseiller par les bons interlocuteurs.
Parmi les différents statuts possibles pour l’investissement en EHPAD, nous allons nous intéresser au statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Nous rappellerons dans un premier temps ce qui définit un EHPAD ainsi que sa place dans le marché immobilier. Nous définirons ensuite ce statut de LMNP et ce qu’il représente pour un investisseur individuel sur le marché immobilier. Nous pourrons ainsi mieux comprendre ce qui place le statut LMNP comme une réponse calibrée pour les enjeux du marché de l’investissement en EHPAD ainsi que les avantages qu’il procure.
Distinguer l’EHPAD de la résidence de services séniors
Il faut déjà distinguer ces deux notions afin de bien définir de quoi il s’agit. Les résidences de services séniors (RSS) sont des structures légères (en matière d’équipements médicalisés ou de personnel par exemple). Elles prennent en charge les seniors dans l’adaptation d’une perte d’autonomie légère et peu conséquente ne justifiant aucunement une prise en charge continue. Il existe donc un panel de mesures proposées par les résidences de services séniors qui vont de l’aide à domicile à la location d’une chambre adaptée, mais sans assurer un soutien médical ou d’assistance aux soins de base (toilette, habillage, médicaments).
L’EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est une structure mieux équipée pour répondre aux besoins des séniors dépendants. La dépendance peut se caractériser physiquement (difficultés de déplacement ou d'habillage par exemple) ou psychiquement (notamment des maladies comme Alzheimer). L’EHPAD est donc une résidence permettant la prise en charge des séniors dépendants de l’établissement ainsi que de son personnel (docteurs, infirmiers, aides-soignants).
L’EHPAD est donc constitué :
- de chambres abritant les résidents ;
- de parties communes (salle de repas, salles de repos ou d’agrément, parc et jardins) ;
- d’installations techniques à but professionnel (cuisines, locaux médicaux, chaufferie).
L’investissement en EHPAD
Pour un particulier par exemple, l’investissement dans un EHPAD consiste à devenir propriétaire d’une chambre au sein de l’établissement ainsi que d’une portion des parties communes. Il achète donc une partie de l’ensemble immobilier et sera propriétaire de cette partie (qui se traduit dans la pratique par une chambre mise à disposition d’un résidant sénior).
Le propriétaire ne réalise pas les travaux de construction ni d’agencement ou d’aménagement de la pièce (chambre meublée et équipée selon l’usage). Il se cantonne à son rôle d’investisseur. En parallèle, c’est le gestionnaire (également appelé exploitant) qui se charge de recruter le personnel, d’assurer la gestion quotidienne de l’EHPAD, de veiller au respect de la loi et des réglementations ou encore d’effectuer les travaux d’entretien.
Le propriétaire et le gestionnaire peuvent être liés par un bail commercial qui définit les obligations de chacun et pose le cadre contractuel pour les deux parties. Le gestionnaire verse donc des loyers à l’investisseur. Le prix est fixé et ensuite indexé à l’évolution du marché immobilier (indice IRL entre autres).
Le statut LMNP pour l’investisseur individuel
Le propriétaire d’une chambre en EHPAD peut donc être un particulier qui va investir une somme (généralement entre 100 000 € et 300 000 € selon ses capacités financières et les possibilités du marché notamment). En tant que particulier qui achète et loue une chambre meublée, il ne sera pas considéré comme professionnel tant qu’il respecte les conditions suivantes :
- ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés ;
- déclarer l’activité auprès du tribunal de commerce compétent dans les 15 jours suivants la mise en location ;
- déclarer les revenus sous le régime micro-BIC ou réel simplifié ;
- les revenus BIC liés à la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
- les revenus BIC liés à la location meublée ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal considéré.
Dans ces termes, l’investisseur individuel est donc considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il peut donc ainsi procéder à l’acquisition, puis à la mise en location d’une chambre meublée et équipée au sein d’un EHPAD auprès d’un gestionnaire par le biais d’un bail commercial.
Les avantages du statut LMNP pour l’investisseur individuel
Le statut du loueur d’un bien meublé non professionnel (LMNP) présente de nombreux avantages qui vont permettre d’optimiser l’investissement effectué.
Les avantages liés au régime fiscal du statut LMNP
Les principaux avantages sont liés à la fiscalité de ce statut, on retrouve alors :
- la possibilité de récupération de la TVA ;
- la réduction d’impôt (voir suppression de l’impôt pour le cas d’un investissement en EHPAD) ;
- la possibilité de choisir entre régime micro-BIC et régime réel (ou micro-foncier simplifié en dessous d’un montant de 72 600 € de revenus annuels).
Les avantages liés à non-fiscalisation de l’opération
La rentabilité d’un tel statut réside également dans le fait que les bases d’imposition sont parfois réduites, voire annulées, et ce en toute conformité avec la loi. Par exemple, le statut LMNP permet de déduire les charges d’amortissement du bien (80 % du montant et un maximum de 4 % par an sur 20 ans pour un investissement en EHPAD). Ces charges, purement fictives et n’impactant jamais la trésorerie de l’investisseur individuel, permettent d’amener à zéro le résultat comptable et donc de ne pas générer d’impôt. Il est même possible d’obtenir un solde négatif et donc de reporter ce crédit d’impôt jusqu’à 10 ans consécutifs.
Les avantages de la plus-value lors de la revente du bien
Comme nous venons de le voir, bien que des dotations sur amortissements aient été enregistrées lors des 20 premières années (lorsque l’investissement a nécessité un recours à l’emprunt), la fiscalité de l’impôt est conséquemment réduite et la base de calcul pour la plus-value reste inchangée. En effet, le prix d’achat reste comptablement le même que le jour de l’acquisition malgré les amortissements pratiqués.
Pour rappel, la plus-value est déterminée en soustrayant le prix d’achat au prix de revente du bien. Cet écart est d’autant plus important lorsque le prix d’achat est diminué artificiellement année après année par les dotations sur amortissements (comme dans le cas d’une SCI soumise à l’IS). L’impôt sur la plus-value (30 %) concerne donc une base élevée. Mais, le statut LMNP permet de gagner sur les deux tableaux et donc de ne pas souffrir d’une base de plus-value trop élevée.
Les avantages du statut avec la location EHPAD
Grâce au statut LMNP, la location gérée par le gestionnaire permet de tranquilliser le propriétaire. Les charges d’entretien et parfois même de travaux plus lourds (articles 605 et 606 souvent mentionnés dans les baux), sont assurées par l’exploitant. Le propriétaire n’a rien à gérer. Il n’a pas à se charger de trouver les locataires séniors, car cela fait également partie de la gestion confiée à l’exploitant. C’est donc un statut qui permet de conjuguer les avantages fiscaux du régime avec la tranquillité de la gestion déléguée au sein d’un EHPAD.
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