Pour un investisseur individuel, quelle est la fiscalité à privilégier pour un investissement EHPAD ? En réalité, les investissements dans les résidences pour séniors offrent deux options : le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Cependant, bien que ces deux options offrent toutes deux des avantages fiscaux, il est à préciser que ces statuts diffèrent d’un régime fiscal à l’autre. Le statut du LMP permet d’obtenir divers avantages fiscaux comme la déduction des charges, celle des déficits immobiliers et l’exonération du paiement des plus-values de cession. Quant au statut du LMNP, il octroie la possibilité de non-fiscalisation. Découvrez ici les raisons qui font du régime LMNP un bon choix pour les investisseurs individuels.
Investissement EHPAD : pourquoi choisir le régime LMNP ?
Le régime LMNP fait profiter l’investisseur individuel d’une fiscalité souple à plusieurs niveaux.
Le cadre juridique du statut de loueur non professionnel
Le cadre juridique de ce statut est défini par l’article 155 IV du Code général des impôts. Ledit article dispose que la location en meublé non professionnelle (LMNP) est considérée comme une activité commerciale. Les revenus réalisés grâce à cet investissement sont donc considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le statut de loueur en meublé non professionnel octroie de ce fait un cadre juridique très peu contraignant pour l’investisseur. Sans oublier que dans le régime LMNP, l’investisseur individuel n’a aucune charge sociale professionnelle (CSG/CRDS) sur les revenus.
La catégorie d’imposition des revenus de l’investisseur individuel
Le premier avantage que permet ce statut d'investisseur, c’est la catégorie d’imposition dans laquelle il positionne les revenus des investissements EHPAD. Les revenus de l'investisseur (propriétaire) d’une chambre d’EHPAD, c'est-à-dire les loyers perçus, sont alors classés dans la catégorie des BIC. L'investisseur individuel doit donc procéder à des déclarations afin de détenir un numéro SIRET. De plus, la déclaration au Centre de formalités des entreprises (CFE) de cette activité fondée sur les investissements EHPAD est généralement plus facile.
Le plus important reste, toutefois, le résultat de toute cette procédure. L’activité fondée sur les investissements EHPAD est soumise au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Cela signifie que l'investisseur individuel, suivant le système d’imposition des revenus choisi, pourra bénéficier :
- du dispositif d’amortissement du bien mis en place par l’État ;
- de l’abattement forfaitaire sur les revenus BIC.
La fiscalité adaptée au statut LMNP de l’exploitant
Le loueur de meublés non professionnel bénéficie d’une grande souplesse en matière de fiscalité. Ses revenus sont imposable sous l'un des deux régimes : micro-BIC (applicable par défaut) ou réel.
Le régime micro-BIC
Si le régime appliqué par défaut est le régime micro-BIC (pour des revenus inférieurs à 77 700 €), le loueur non professionnel peut toutefois opter pour celui du réel. Il lui suffit d’en faire la demande. Lorsque le revenu de l’exploitant est soumis au régime micro-BIC, les revenus déclarés par le loueur subissent un abattement forfaitaire dont le taux s'élève à 50 % des recettes locatives. Ainsi, après calcul, cet abattement est réputé couvrir l’ensemble des charges. L’investisseur individuel d’une chambre pour sénior en EHPAD ne peut donc plus déduire aucune autre charge réelle du revenu. Sans oublier que le régime micro-BIC ne permet pas à l’exploitant de prétendre à un amortissement du bien locatif ni aux déficits BIC.
Le régime micro-BIC ne nécessite que très peu de formalités. Il suffit à l’investisseur individuel de déclarer ses revenus pour que l’abattement s’applique aussitôt, alors que dans le cas du régime réel, il doit réaliser une déclaration de résultats, mais surtout de tenir une comptabilité commerciale conforme au code du commerce.
Le régime du réel
Avec le régime réel, l'investisseur individuel peut déduire l’ensemble des charges et frais. Il faut tout de même savoir que cette déduction n’est possible que suivant certaines conditions. La souscription à ce régime permet l’amortissement annuel d’une partie de la valeur du bien (chambre EHPAD) et des meubles. Dans la pratique, l’amortissement est considéré comme une charge fictive qui permet de réduire le bénéfice imposable.
L'amortissement immobilier consiste en la répartition du coût d’acquisition du bien sur sa durée de vie utile. Ainsi, chaque année, une partie de la valeur du bien est déduite des bénéfices de l’investisseur individuel, ce qui réduit le montant de l’impôt sur le revenu à payer.
La non-fiscalisation dans le cadre d'un investissement EHPAD repose donc sur ces dotations sur amortissement. Le loueur en meublé non professionnel qui procède :
- à un achat au comptant du bien EHPAD bénéficie d’une dotation sur amortissement qui dure 10 ans ;
- à un achat à crédit d’une chambre pour sénior en EHPAD profite d’une dotation sur amortissement sur 20 ans et des intérêts financiers.
Toutes ces déductions rendent les revenus fiscalement neutres pour l’investisseur individuel. Le revenu à imposer étant presque inexistant, l’impôt est alors relativement faible, voire nul dans la durée.
Investissement résidence EHPAD : comment obtenir le statut de LMNP ?
Le statut de LMNP est une disposition fiscale spécifique aux propriétaires de biens meublés destinés à la location. Il s’agit d’un dispositif accessible à tout contribuable français. Cela dit, pour obtenir le statut du LMNP, l’investisseur individuel doit procéder à :
- l’achat d’un bien immobilier meublé : dans ce cas précis, le bien peut être une chambre ou plusieurs chambres en EHPAD à mettre en location ;
- le remplissage du formulaire P0I, disponible en ligne sur le site du gouvernement ;
- la déclaration du début de l’activité : le loueur à l’obligation de déclarer le début de l’activité auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) de son lieu résidence dans les 15 jours qui suivent le début de l’investissement, au risque de se retrouver exposé à une amende ;
- le choix du régime fiscal LMNP : avant d’effectuer la déclaration de revenus, le loueur doit tout d’abord choisir entre les régimes micro-BIC et réel simplifié ;
- la signature d’un bail commercial.
À ces conditions s’ajoutent les préalables liés aux revenus. En effet, les revenus BIC du propriétaire ne doivent pas dépasser 23 000 € et doivent constituer moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Pour finir, il est conseillé de consulter un gestionnaire de patrimoine pour un bon suivi dans les démarches liées à l'obtention du statut de LMNP et à la fiscalité de l'investissement en EHPAD.
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